Perustelut
Rakennuspaikka ja sijainti
Hakemus kohdistuu pinta-alaltaan 5054 m²:n suuruiseen kiinteistöön 400-419-4-40, joka sijaitsee Laitilan keskustan alueella osoitteessa Koulutie 8. Hakija omistaa kiinteistön, jolle poikkeamista haetaan.
Lähtötiedot
Maakuntakaava
Hanke sijoittuu voimassa olevan maakuntakaavan mukaan Keskustatoimintojen alueelle (C).
Merkinnän selite:
Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät keskustahakuisten palvelu-, hallinto- ja muiden sekoittuneiden toimintojen alueet sekä niihin liittyvät liikennealueet ja puistot. Sisältää myös keskusta-asumisen.
Suunnittelumääräys:
Maankäytön, kestävän liikkumisen, asumisen, palvelujen ja työpaikkatoimintojen yhteensovittavaa kehittämistä tulee edistää kokonaisvaltaisella suunnittelulla.
Suunnittelun tulee olla kaupunki- ja taajamakuvaa eheyttävää ja ominaispiirteet huomioivaa.
Suunnittelulla tulee varmistaa seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan edellytykset olemassa olevia rakenteita kehittäen.
Hanke sijoittuu myös voimassa olevan maakuntakaavan mukaan Taajatoimintojen kehittämisen kohdealueelle (punainen katkoviiva).
Merkinnän selite:
Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävä, ensisijaisesti kehitettävä, seudullista palveluverkkoa vahvistava alue.
Suunnittelumääräys:
Alueen vetovoimaisuutta tulee parantaa turvaamalla alueen palvelut maankäyttöä kehittämällä ja edistämällä palvelujen kestävää saavutettavuutta. […] Alueen kehittämisessä tulee turvata luonto-, kulttuuriympäristö- ja maisema-arvot sekä yhtenäisten virkistysalueiden ja ekologisten yhteyksien jatkuvuus.
Yleiskaava
Hanke sijoittuu voimassa olevassa Keskustan ja sen ympäristön osayleiskaavassa Julkisten palvelujen ja hallinnon alueelle (PY), jossa alue varataan pääasiassa kunnan, valtion ja muiden julkisten yhteisöjen toimintoja varten. Alueelle saa sijoittaa vähäisessä määrin myös muita työpaikkatoimintoja ja asumista.
Lisäksi kiinteistö sijoittuu osayleiskaavassa valtakunnallisesti arvokkaan rakennetun kulttuuriympäristöalueelle (s-1). Merkinnällä on osoitettu Laitilan kirkon ja sen ympäristön, Palttilan kartanoympäristön ja Untamalan raittikylän ja kulttuurimaiseman valtakunnallisesti arvokkaiden kulttuurihistoriallisten ympäristöjen likimääräiset aluerajaukset. Nuoli osoittaa rajauksen sisälle jäävän alueen suuntaan. Rakennetun kulttuuriympäristön arvokas kokonaisuus ja ominaispiirteet tulee säilyttää. Rakentaminen ja muut toimenpiteet tulee sovittaa rakennetun ympäristön kokonaisuuteen ja maisemakuvaan.
Asemakaava
Hankealueella on voimassa Keskustan asemakaava ja asemakaavan muutos, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.6.2004 (KV § 37) ja kuulutettu lainvoimaiseksi 10.12.2013.
Hanke sijoittuu asemakaavan mukaiselle Opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueelle (YO).
Lisäksi tonttia koskevat seuraavat kaavamääräykset:
II Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun.
e=0.40 Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin/rakennuspaikan pinta-alaan.
Rakennusala.
Säilytettävä/istutettava puurivi.
Lisäksi tonttia koskee seuraava yleismääräys:
- Pysäköintipaikkoja polkupyöriä varten tulee järjestää vähintään yksi kahta oppilaspaikkaa kohden.
- Rakennusten julkisivumateriaalina ei saa käyttää peltiä.
Rakennustoimenpide
Yläkoulun väistötilat (väliaikainen)
Rakentamisrajoitus
Hanke edellyttää rakennuksen rakennusalaa ja käyttötarkoitusta koskevien määräysten osalta maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista poikkeamista, koska se on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:ää.
Hakijan perustelut
Anotaan lupaa väliaikaiselle väistötilalle, jotka palvelevat yläkoulun opetustiloina. Kaavasta poiketen väistötilat sijoitetaan kiinteistölle osittain rakennusalueen ulkopuolelle, syynä kiinteistön toiminta alakoulun ulkoliikuntapaikkana.
Alueen parkkialue, joka palvelee alakoulun henkilökuntaa, tullaan siirtämään Finnlamex-hallin parkkialueelle, osoitteeseen Tuunantie 2. Yläkoulun tarvitsema pyöräpaikoitus on suunniteltu säilytettävän alustavasti Varppeen koulun parkkialueella. Vaihtoehtoinen pyöräparkki toteutetaan ko. kiinteistölle.
Varppeen yläkoulun rakennukseen toteutetaan julkisivusaneeraus, jonka aikana yläkoulussa ei ole mahdollista ylläpitää opetustoimintaa. Yläkoulun toiminta siirretään väistötiloihin, jotka on sijoitettavissa mahdollisimman lähelle koulutoimintaa palvelevia liikuntatiloja sekä ruokalaa. Väistötilojen suunniteltu vuokra-aika on 1.8.2025-30.6.2026, jonka jälkeen kiinteistö palautetaan olemassa olevaan toimintaan.
Naapureiden kuuleminen
Kaupunki on kuullut naapurit, joista osalla oli huomauttamista hankkeesta.
Muistutuksen tekijä 1
Poikkeamislupahakemuksesta seuraa As Oy Survolan läheisyyteen lisääntyvää koulumatkaliikennettä ja välituntioleskelua. Koululaiset ovat yläkoululaisia. Tämä tarkoittaa taloyhtiön viereisillä kulkuväylillä eli Kukonkujalla ja Koulutiellä lisääntyvää koulumatkaliikennettä jalan, pyörällä kuten myös mopoin ja mönkijöin.
Taloyhtiön näkökulmasta on epäselvää aiheuttaako väistötiloihin siirtyminen myös lisääntyvää virallista koulumatkaliikennettä kuten taksi- ja bussikyytejä Koulutien 8 kiinteistölle. Taloyhtiön näkökulmasta poikkeuslupahakemuksesta seuraavaa lähes varmasti lisääntyvää epävirallista koulukyyditystä Kukonkujan kautta. Tämä on taloyhtiön mielestä iso turvallisuusriski. Taloyhtiön parkkipaikan käytöstä on jo aiemmin huonoja kokemuksia koululaisten vanhempien käyttäessä sitä lastensa jättö- ja noutopaikkana.
Taloyhtiö haluaa, ettei taloyhtiön parkkipaikasta tai Kukonkujasta ylipäätään tule koululaisten vanhempien kääntö- ja odotuspaikkaa heidän kyyditessään lapsia kouluun. Taloyhtiö ehdottaa Kukonkujan sulkemista väliaikaisen väistötilan käytön ajaksi niin, että henkilöautoilla ja pakettiautoilla on sallittua ainoastaan ajaa tontille Kukonkujan kautta. Lisäksi koululaisten vanhempia tulee muistuttaa asiasta väistötilan käyttämisen ajan siitä, ettei Kukonkujaa tule missään tilanteissa käyttää kyydistä jättämiseen.
Lisääntyvän mopo- ja mönkijäliikenteen rauhoittamiseksi taloyhtiö haluaa Laitilan kaupungin korjaavan Kukonkujan ja Koulutien kevyenliikenteenväylällä olevat liikenteen läpikulkua hidastamaan tarkoitetut portit niin, että ne palvelevat tarkoitustaan.
Taloyhtiö on huolestunut myös piha-alueensa sekä tilojensa mahdollisesta käytöstä koululaisten toimesta välituntioleskeluun. Mikäli tällaista esiintyy, taloyhtiö toivoo painokkaasti Laitilan kaupungin tarttuvan näihin asioihin. Taloyhtiö toivoo myös oman tonttinsa suojaamista esim. aidalla väistötilojen käyttämisen ajan.
Lisäksi taloyhtiö edellyttää, että väistötilojen sisä- ja ulkovalaistus eivät saa aiheuttaa taloyhtiön huoneistoihin asti aiheutuvaa häiriötä. Myöskään kiinteistöltä varsinkaan ilta- ja yöaikaan aiheutuvista mahdollisista äänistä ei tule aiheuttaa häiriötä taloyhtiön asukkaille.
Vastine muistutukseen:
Virallinen koulumatkaliikenne tullaan järjestämään Urheilutien kautta. Koulun henkilökuntaa pyydetään tiedottamaan koululaisten vanhempia, että Kukonkujaa ei käytetä oppilaiden jättöpaikkana vaan nykyisiä koululaisten jättöpaikkoja käytetään väistötilojen aikana.
Kukonkujan ja Koulutien portit tullaan korjaamaan, jotta ne hidastavat kevyttä liikennettä kuten niiden tarkoituksena on ollut.
Kaupunki ei ole velvollinen aitaamaan taloyhtiön tonttia väistötilojen käytön ajaksi, mutta toivoo, että taloyhtiö ilmoittaa yläkoulun rehtorille, mikäli taloyhtiön tonttiin kohdistuu esim. välituntikäyttöä koululaisten toimesta väistötilojen käytön aikana.
Väistötilojen ulko- ja sisävalaistus tullaan suunnittelemaan niin, että se ei tule häiritsemään taloyhtiön asukkaita.
Ilta- ja yöaikaan aiheutuvia mahdollisia häiriöääniä kaupunki ei pysty estämään, mutta toivoo taloyhtiön ottavan yhteyttä yläkoulun rehtoriin tai poliisille, jotta asiaan voidaan puuttua.
Muistutuksen tekijä 2
Käsittääkseni samalla kiinteistöllä ei voi olla kahta toisistaan perin juurin poikkeavaa rakennuslupaa. Jotta hyväksyn poikkeamisluvan, edellytän, että kaupunki peruu niistä toisen eli aikeensa rakentaa kiinteistölle skeittipuiston.
Vastine muistutukseen: Merkitään tiedoksi.
Muistutuksen tekijä 3
Koulutien oppilasliikenne keskustan suunnasta ja suuntaan tulee lisääntymään. Mopoilla ja skoottereilla yms. tapahtuva nopea liikkuminen tulee ohjata Koulukujan ja Urheilutien suunnalle. Liikkumisen estäminen voinee tapahtua riittävällä puomijärjestelmällä.
Koulutien varressa Sulkakujan suunnassa on kuusi maisemallisesti merkittävää puuta. Väistötila on varmastikin mahdollista sijoittaa kiinteistölle siten, että mainittujen puiden säilyminen voidaan turvata.
Lisäksi toivomme, että kun alue vuokra-ajan päättymisen jälkeen kesällä 2026 palautetaan entiseen käyttöönsä, kiinteistön länsiosassa nyt oleva kylvönurmikko muutetaan luonnonniityksi.
Vastine muistutukseen:
Puomijärjestelmällä tullaan hidastamaan Koulutielle kohdistuvaa oppilasliikennettä.
Maisemallisesti merkittävät puut ovat merkitty voimassa olevaan asemakaavaan säilytettäväksi/istutettavaksi puuriviksi, ja ne tullaan säilyttämään asemakaavan mukaisesti.
Väistötilat eivät tule sijoittumaan kylvönurmikolle, joten nurmikko tulee säilymään ennallaan.
Muistutuksen tekijä 4
Omatoiminen koulukuljetus- sekä mopo/mönkijäliikenne tulee todennäköisesti merkittävästi lisääntymään Kukonkujalla. Läpiajoon Koulutieltä ja Kukonkujalta tulee kiinnittää erityistä huomiota.
Toivomme myös välituntialueen selvää rajausta, jotta yhtiön piha-alueella/porraskäytävässä ei aleta viettää aikaa.
Ilta-/yöoleskelun aiheuttamat häiriöt koulun alueella.
Vastine muistutukseen:
Virallinen koulumatkaliikenne tullaan järjestämään Urheilutien kautta. Koulun henkilökuntaa pyydetään tiedottamaan koululaisten vanhempia, että Kukonkujaa ei käytetä oppilaiden jättöpaikkana vaan nykyisiä koululaisten jättöpaikkoja käytetään väistötilojen aikana.
Kukonkuja on päättyvä katu, jonka jälkeen se jatkuu jalankululle ja pyöräilylle varattuna katualueena.
Ilta- ja yöaikaan aiheutuvia mahdollisia häiriöääniä kaupunki ei pysty estämään, mutta toivoo taloyhtiön ottavan yhteyttä yläkoulun rehtoriin tai poliisille, jotta asiaan voidaan puuttua.
Kaupunginhallituksella on mahdollisuus tutustua muistutuksiin kokonaisuudessaan.
Päätöksen perustelut
Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisen maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista (MRL 171 §).
Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
- aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista tai
- johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Alueella ei ole todettuja luontoarvoja, eikä muinaismuistoja. Asemakaavassa osoitettu säilytettävä/istutettava puurivi tulee säilymään.
Asemakaavan mukainen rakennusalan raja on osoitettu koulurakennukselle ja väistötilat on suunniteltu siten, että rakennusalan raja ylittyy joissain kohdissa. Rakennusjärjestyksessä on mainittu, että asemakaava-alueella rakennus on sijoitettava vähintään 4 metrin etäisyydelle naapurin rajasta ja vähintään 8 metrin etäisyydelle naapurikiinteistön rakennuksista.
Kun huomioidaan hakemuksen kohteena oleva rakennushanke ja sen tilapäisyys, voidaan todeta, että väistötilojen rakentaminen alueelle ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Muistutusten jättäjien huomautukset tullaan huomioimaan väistötilojen käytön aikana.
Sovelletut säännökset
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 §, 171 §
Laitilan kaupungin hallintosääntö 28 § kaupunginhallituksen ratkaisuvalta kohta 21.