Perustelut
Rakennuspaikka ja sijainti
Pinta-alaltaan 2162 m²:n suuruinen kiinteistö Kiveliö 400-419-2-406 sekä 521 m²:n suuruinen Paasila 400-419-2-42, jotka sijaitsevat Laitilan keskustassa osoitteessa Keskuskatu 21.
Hanke kuuluu Keskustan asemakaava ja asemakaavan muutoksen alueeseen, joka on hyväksytty 14.6.2004 ja kuulutettu lainvoimaiseksi 18.2.2005.
Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:
AL-2 Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Keskuskatuun rajoittuvalta osuudelta voidaan rakennusten ensimmäisiin kerroksiin sijoittaa ainoastaan liiketoimintaa palvelevia tiloja.
Rakennusoikeus: 1500 m²
p: Pysäköimispaikka
pv: Tärkeä tai vedenhankintaan soveltuva pohjavesialue
Autopaikkoja on rakennettava seuraavasti:
- asuminen 1 ap/asunto
- toimisto- ja liikerakennukset 1 ap/60 k-m²
- Rakentamatta jäävät rakennuspaikan osat, joita ei käytetä ajoteinä, leikkialueina tai pysäköintiin on istutettava ja pidettävä huolitellussa kunnossa
- AL-alueilla on rakennettava leikkialuetta vähintään 10 m² asuntokerrosalan 70 m² kohti
Rakennustoimenpide
Liiketilojen käyttötarkoituksen muuttaminen asuinkäyttöön.
Rakentamisrajoitus
Hanke edellyttää maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista poikkeamista asemakaavan mukaisesta alueen käyttötarkoitusta koskevasta asemakaavamääräyksestä.
Hakijan perustelut
Hakija on perustellut hanketta seuraavasti:
Osa asunto-osakeyhtiö Kiveliön liiketilojen omistajista olisi halukkaita muuttamaan liiketilansa asuinkäyttöön. Liiketiloja on yritetty myydä ja vuokrata useamman vuoden heikolla menestyksellä. Liiketilojen kysyntä on Laitilassa vähäistä. Pienistä asunnoista on jatkuvasti kysyntää eikä tarjontaa juuri ole. Asemakaavamerkintä AL-2 Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue.
Liiketilaosan julkisivu on uusittu nykymääräysten mukaiseksi kesällä 2022, näin ollen liiketilojen muuttaminen asunnoiksi ei vaikuta rakennuksen ulkonäköön. Taloyhtiössä on yhteensä 22 asuntoa tai liiketilaa ja yhtiöllä on 22 kappaletta autopaikkoja.
Asunnoiksi muuttamiseen on myönnetty aiemmin poikkeamislupa, mutta koronaepidemian seurauksena muutosta ei pystytty toteuttamaan poikkeamisluvan voimassaoloaikana.
Muutos elävöittää osaltaan Laitilan keskustaa ja lisäksi parantaa muiden liiketilojen vuokraus- ja myyntimahdollisuuksia, kun tyhjänä olevien liiketilojen määrä pienenee.
Naapureiden kuuleminen
Hakija on kuullut yhden naapurin, jolla ei ollut huomautettavaa. Kaavoitustoimi kuuli muut rajanaapurit ja määräaikaan mennessä saapui yksi huomautus, jossa vastustetaan käyttötarkoituksen muuttamista.
Tiivistelmä esitetystä huomautuksesta:
- Kiinteistömme vastainen viheralue on As Oy Kiveliön osalta hoitamaton, eikä sitä ole pidetty huolitellussa kunnossa, kuten asemakaavamääräyksissä on vaadittu
- As Oy Kiveliö on kieltäytynyt toimenpiteistä ilman perusteluja ja vahingoittanut meidän asumismukavuutta asemakaavan ja Laitilan kaupungin rakennusjärjestyksen vastaisesti
- Asemapiirustuksessa ei ole osoitettu tai eroteltu selkeästi leikkialueita tai viheralueiden istutuksia
- Asemapiirustuksessa osoitettu leikki- ja viheralue on hoitamatonta metsää, jota ei voida luokitella leikki- tai viheralueeksi
- Emme voi puoltaa käyttötarkoituksen muutosta huomioiden As Oy Kiveliön haluttomuus vastata velvollisuuksistaan leikki- tai viheralueiden osalta
- Asukasmäärän lisäämistä ei ilman asianmukaisia suunnitelmia tai toimenpiteitä voida hyväksyä
Kaupunginhallituksella on mahdollisuus tutustua saapuneeseen huomautukseen liitteineen kokonaisuudessaan.
Viranomaislausunnot
Kaavoitustoimi on pyytänyt lausunnot tarvittavilta viranomaistahoilta.
Pelastusviranomaisen antama lausunto:
Varsinais-Suomen pelastuslaitoksen pelastusviranomainen on tutustunut hankkeen poikkeamislupahakemuksen liitteenä oleviin suunnitelmiin. Varsinais-Suomen pelastuslaitos puoltaa poikkeamislupaa ehdollisena:
Jatkosuunnittelussa on huomioitava ympäristöministeriön asetus rakennusten paloturvallisuudesta. Pelastusviranomainen antaa rakennuslupavaiheessa lausunnon rakennuslupaan rakennusvalvonnan sitä pyytäessä.
Tiivistelmä rakennusvalvonnan antamasta lausunnosta:
- Rakennusvalvonnan kanta on, että keskusta-alueen elävöittämistä edistetään pitämällä tarjolla myös tämän kokoisia liiketiloja
- Kyseisiin liikehuoneistoihin on helppo mennä ja parkkitilaa löytyy lähistöltä runsaasti
- Asunto-osakeyhtiö hakee vain osan liiketilojen muuttamista asunnoiksi, mutta toimitetusta asemapiirroksesta ei selviä, mikä osa autopaikoista jää liiketilojen käyttöön
- Asemapiirrokseen merkitty leikki- ja viheralue on tällä hetkellä metsäaluetta, jota ei voi käyttää lasten leikkialueena
- Huoneistojen muuttaminen asuinkäyttöön vaatii asuntosuunnittelun ja ilmanvaihdon määräysten toteutumista
- Rakennusvalvonta edellyttää, että asiaa on tutkittu pätevän suunnittelijan johdolla ennen poikkeamisluvan hakemista, jotta voidaan todeta, onko liiketiloja mahdollista lainkaan muuttaa määräysten mukaisiksi asuintiloiksi
- Poikkeamishakemuksen liitteenä tulee olla alustavat suunnitelmat pohjaratkaisusta, luonnonvalomääräysten toteutumisesta ja ilmanvaihdon järjestämisestä sekä asemapiirros, joka todentaa auto- ja leikkipaikkojen määräystenmukaisuuden
- Rakennusvalvonta ei puolla poikkeamislupahakemusta ilman mainittuja suunnitelmia
Kaupunginhallituksella on mahdollisuus tutustua saapuneisiin lausuntoihin kokonaisuudessaan.
Tiivistelmä hakijan vastineesta
- Laitilan keskustan alueella on runsaasti, yli 20 vapaata/vapautumassa olevaa, helppokulkuista liiketilaa (liitteenä lista)
- Pysäköintipaikkoja on jokaisen liiketilan edessä
- Tyhjien liiketilojen muuttaminen vahvistaa merkittävästi jäljelle jäävien tilojen asemaa
- Poikkeuslupahakemuksen ajatuksena on selvittää, että käyttötarkoituksen muutos kaupunkikuvan kannalta on mahdollinen
- As Oy Kiveliön tontin reunalla on kilpikaarnaisia yli 100 vuotta vanhoja jykeviä mäntyjä, jotka osaltaan lisäävät alueen vehreyttä, aluetta on asukkaiden sekä kiinteistöhuollon toimesta ylläpidetty, vaikka puut onkin haluttu säästää. Vastaavia mäntyjä on myös naapureiden tonteilla, paljon lähempänä rakennuksia
Kaupunginhallituksella on mahdollisuus tutustua saapuneeseen vastineeseen liitteineen kokonaisuudessaan.
Ratkaisun perustelut
Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:ssä säädetyt poikkeamisen edellytykset
Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista.
Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
- aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista tai
- johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia
As Oy Kiveliö on hakenut poikkeamista käyttötarkoituksen muutoksesta vuonna 2018 ja 2019 (KH 12.2.2018 § 28 ja KH 21.10.2019 § 271). Vuoden 2018 pöytäkirjasta käy ilmi, että hallitus on edellyttänyt luvan hakijalta tarkempaa selvitystä/suunnitelmaa kiinteistön muutoksista. Vuoden 2019 pöytäkirjasta käy ilmi, että rakennusluvan myöntämisen ehdoksi on merkitty kaikkien liiketilojen käyttötarkoituksen muuttaminen asuinkäyttöön sekä muutettavat asuintilat pitää olla kaikki hyväksyttävästi valmiita ennen asuntojen käyttöönottoa.
Voimassa olevassa asemakaavassa AL-2 määräyksen yhteydessä on erikseen maininta, että Keskuskatuun rajoittuvalta osuudelta voidaan rakennusten ensimmäisiin kerroksiin sijoittaa ainoastaan liiketoimintaa palvelevia tiloja. As Oy Kiveliön liiketilat Keskuskadun puolella on siten suunniteltu ja toteutettu asemakaavan mukaisesti. Lisäksi hakemuksen yhteydessä toimitetuista asiakirjoista ei pystytä arvioimaan, miten maankäyttö- ja rakennuslain 117 § Rakentamiselle asetettavat vaatimukset sekä tekniset vaatimukset pystytään toteuttamaan muutettaessa käyttötarkoitusta liiketilasta asuinkäyttöön.
Kaavoituksen yhtenä merkittävänä tekijänä on yhteensovittaa eri toimintoja asemakaava-alueella. Keskusta-alueen kaupunkirakenteen yksipuolistuminen pelkäksi asumiseksi haittaa kaavoitusta. Lisäksi alueidenkäytön suunnittelun tavoitteena on edistää viihtyisän elinympäristön luomista. Poikkeamislupahakemuksen liitteenä olevan asemapiirroksen perusteella Keskuskatuun rajautuviin huoneistoihin osoitetut ulko-oleskelutilat avautuvat kaupungin vilkkaasti liikennöidyn pääkadun puolelle, jota ei voida pitää viihtyisänä elinympäristönä mm. melun ja pölyn vuoksi. Mikäli ulko-oleskelutilat toteutettaisiin jälkikäteen toimitetun asemapiirroksen mukaisesti katettaviksi terasseiksi, muuttavat ne rakennuksen ulkonäköä hakijan perusteluista poiketen.
Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen erityinen syy tulee olla maankäyttöön kytkeytyvä tekijä. Hakemuksessa ei ole esitetty maankäyttöön liittyvää erityistä syytä, vaan hakija on esittänyt poikkeamiselle henkilökohtaisen syyn (liiketiloja ei ole saatu myytyä/vuokrattua). Kaupan rakenteen muutokset ja suhdannevaihtelut vaikuttavat aika ajoin liiketilojen tarpeeseen ja kysyntään. Laitilan keskusta-alueella ei kuitenkaan ole suuria mahdollisuuksia lisätä tulevaisuudessa liiketilan määrää, mikäli nykyisiä liiketiloja muutetaan muuhun käyttöön.
Laitilan kaupungin kaavoitustoimi ja rakennusvalvontaviranomainen ovat hakijan pyynnöstä suorittaneet maastokatselmuksen ko. asunto-osakeyhtiön pihamaalle 27.4.2023. Hakijaa pyydettiin katselmuksen yhteydessä toimittamaan tarkemmat suunnitelmat käyttötarkoituksen muutoksista. Asiakirjoja ei ole toimitettu, joten niiden puuttuessa voidaan todeta, että haettua poikkeamista ei voida myöntää, sillä hakemuksen mukaisten asiakirjojen perusteella ei voida varmistua, että edellä mainitut seikat toteutuvat lain edellyttämällä tavalla.
Hakijalta peritään poikkeamislupapäätöksestä Laitilan kaupunginhallituksen 13.2.2012 50 §:n päätöksen mukainen 250 €:n maksu sekä kuulemiskustannuksina 50 €/naapuri.
Sovelletut säännökset
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 §, 171 §, Laitilan kaupungin hallintosääntö 28 § kaupunginhallituksen ratkaisuvalta kohta 21.