Kaupunginhallitus, kokous 31.3.2025

Perustelut

Rakennuspaikka ja sijainti

Pinta-alaltaan 1 835 m² suuruinen kiinteistö 400-419-2-274 (Osuuskassa), joka sijaitsee Laitilan keskustan alueella osoitteessa Keskuskatu 26a. Kiinteistöllä sijaitsee kaupungin rakennustietojen mukaisesti 1 600 k-m² asuinkerrostalo sekä 104 k-m² kulkuneuvojen katokset. Hakija omistaa kiinteistön, jolle poikkeamista haetaan.

Hakemuksen liitteenä on asunto-osakeyhtiön hallituksen pöytäkirjaote 5/2024.

Hakija on saanut naapurikiinteistön omistajalta (400-419-2-362) suostumuksen sijoittaa rakennuksen kiinteistörajalle.

Lähtötiedot

Maakuntakaava

Hanke sijoittuu voimassa olevassa Varsinais-Suomen maakuntakaavayhdistelmässä taajamatoimintojen alueelle. Merkinnällä osoitetaan valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät asumisen ja muiden taajamatoimintojen alueet. Sisältää asuinalueiden lisäksi paikallisia palvelukeskuksia, työpaikka-alueita ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia, pienehköjä teollisuusalueita sekä seututeitä pienempiä liikenneväyliä, lähivirkistysalueita sekä erityisalueita.

Lisäksi hanke sijoittuu voimassa olevassa maakuntakaavassa pohjavesialueelle, pintaveden muodostumisalueelle ja taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueelle.

Pohjavesialue; Palttila, Untamala (tunnus: 0240005, 0240006)

Luokkien 1, 1E, 2, 2E ja E mukaiset pohjavesialueet.

Suunnittelumääräys:
Suunnitelmissa ja toimenpiteissä alueella on otettava huomioon pohjaveden suojelu siten, että sen käyttömahdollisuuksia, laatua tai riittävyyttä ei vaaranneta. Vesiensuojeluviranomaisille on suunnittelu- ja rakentamistoimenpiteiden yhteydessä varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen.

Pintaveden muodostumisalueen suunnittelumääräys:
Suunnitelmissa ja toimenpiteissä alueella on otettava huomioon pohjaveden suojelu siten, että sen käyttömahdollisuuksia, laatua tai riittävyyttä ei vaaranneta. Vesiensuojeluviranomaisille on suunnittelu- ja rakentamistoimenpiteiden yhteydessä varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen.

Taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueen merkinnällä osoitetaan valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävä, ensisijaisesti kehitettävä, seudullista palveluverkkoa vahvistava alue.

Yleiskaava

Hanke sijoittuu voimassa olevassa Keskustan ja sen ympäristön osayleiskaavassa:

• Keskustatoimintojen alueelle (C). Alue varataan kaupan, palveluiden ja hallinnon käyttöön sekä kerrostalopainotteiseen asumiseen. Alueelle saa sijoittaa myös ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia keskustaan soveltuvia työpaikkatoimintoja. Alueelle saa sijoittaa MRL 114 §:n tarkoittaman vähittäiskaupan suuryksikön.

• Pohjavesialueelle (pv). Rakentamista ja muita ympäristötoimenpiteitä alueella saattavat rajoittaa Vesilain 1. luvun 18 § pohjaveden muuttamiskielto ja Ympäristönsuojelulain 1. luvun 8 § pohjaveden pilaamiskielto. Ennen vallitsevia olosuhteita muuttaviin toimenpiteisiin ryhtymistä on vesiensuojeluviranomaisille varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen.

• Vesistön lähivaluma-alueelle (av). Nuoli osoittaa valuman suunnan. Alueella tulee kiinnittää erityistä huomiota vesiensuojeluun. Alueen maankäytössä tulee suojavyöhykkein tai muin toimenpitein ehkäistä ravinteiden ja muun aineksen huuhtoutumista ja eroosiota. Taajaman, asutuksen ja teollisuuden valumavesien joutuminen vesistöön tulee ehkäistä. Alueen jätevedet tulee pääasiallisesti viemäröidä.

Lisäksi hanketta koskevat seuraavat yleiskaavan määräykset:

• Pohjavesialueilla tulee yksityiskohtaisen kaavoituksen ja rakentamisen yhteydessä ottaa huomioon pohjavesien suojelun vaatimukset.

Asemakaava

Alueella on voimassa Keskustan asemakaava, korttelit 42 osa, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 7.10.2002 (§ 56).

Voimassa olevassa asemakaavassa kiinteistöä koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AL                  Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Kerrosalasta vähintään ½ on käytettävä asuinhuoneistoja varten. Rakennuspaikan pinta-alasta saa käyttää rakentamiseen enintään 35 %.

                      Poikkiviiva osoittaa rajan sen puolen, johon merkintä kohdistuu.

1275              Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä.

III                   Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun.

                      Rakennusala.

a                    Auton säilytyspaikan rakennusala.

le                   Leikki- ja oleskelualueeksi varattava alueen osa.

Istutettavan alueen osa.

Istutettava tai säilytettävä puurivi.

Merkintä osoittaa tontin sivun, jonka puoleisten rakennuksien seinärakenteiden ja pihan meluesteiden rakenteiden äänieristävyyden liikennemelua vastaan on oltava sellainen, että tontin ulkopuolelta sisälle tai pihalle kantautuvasta melusta aiheutuva melutaso alittaa melun A-painotetun ekvivalenttitason päivä- (klo 7-22) ja yöohjearvot (klo 22-7).

Lisäksi kiinteistöä koskevat seuraavat asemakaavan yleismääräykset:

Autopaikkoja on rakennettava seuraavasti:

• asuminen 1 ap/asunto

Rakennusten julkisivumateriaalina ei saa käyttää peltiä.

AL-alueilla on rakennettava leikkialuetta vähintään 10 m² asuntokerrosalan 70 m² kohti.

Rakennustoimenpide

Hakemuksen mukaisen yksikerroksisen (I) uuden pyörävaraston ja jätekatoksen (32,93 k-m²) rakentaminen sekä olemassa olevan autotallin ja pyörävarastorakennuksen purku (104 m²).

Rakentamisrajoitus

Hanke edellyttää poikkeamista rakennusoikeudesta, rakennusalasta sekä sijoittamisen edellytyksistä asemakaava-alueella (RakL 44 §).

Hakijan selostus poikkeuksista ja perustelut

Kiinteistölle ei ole osoitettu aluetta talousrakennuksen rakentamiseen.

Kiinteistön pihalla oleva autotallirakennus/pyörävarastorakennus puretaan. Uuden pyörävaraston/jätekatoksen järkevin paikka olisi asemapiirrokseen merkitty. Näin saadaan tilaa myös enemmän autopaikoille piha-alueella.

Naapureiden kuuleminen

Kuulemisesta säädetään RakL 64 §:ssä ja maankäyttö- ja rakennusasetuksessa (MRA) 86 §:ssä. Ennen asian ratkaisemista on naapureille ja muille, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa, varattava tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen.

Naapurit (4 kpl, yhdellä kiinteistöllä kaksi omistajaa) on kuultu kaupungin toimesta. Määräaikaan mennessä ei saapunut muistutuksia hankkeesta.

Päätöksen perustelut ja hankkeen soveltuvuuden arviointi

Rakentamislain 57 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Edellä säädetty ei kuitenkaan koske kelpoisuusvaatimuksia, tonttijakoa, maisematyöluvan tarvetta ja edellytyksiä eikä 46 §:n 1 momentin 2 kohdassa säädettyjä asemakaavan laatimista koskevia sijoittamisen edellytyksiä suunnittelutarvealueella. Poikkeamisluvan voi myöntää muista sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella.

Edellä 1 momentissa tarkoitettua lupaa ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:

1. aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2. vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3. vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;
4. johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Kiinteistöllä ei ole todettuja luontoarvoja eikä kiinteistölle sijoitu rakennetun kulttuuriympäristön suojelukohteita tai muinaismuistoja.

Asemapiirroksessa ei ole esitetty voimassa olevaa asemakaavaa. Asemapiirrosta tulkitessa näyttää siltä, että asemakaavassa osoitettu leikki- ja oleskelualueeksi varattava alueen osa ei sijoitu asemakaavan mukaiselle alueelle. Asemapiirroksen mukaisesti leikki- ja oleskelualue on turvallisempaa järjestää asemakaavasta poiketen ja täten poikkeamiselle on erityinen syy.

Asemapiirroksessa ja poikkeamislupahakemuksessa on ristiriitaisesti esitetty uuden rakennuksen kerrosala. Poikkeamispäätös tehdään asemapiirroksessa esitettyjen rakennuksen mittojen mukaisesti (11x3,2), jolloin pyörävaraston/jätekatoksen kerrosala on 35 m².

Rakennusjärjestyksen 6 §:ssä määrätään, että ellei asemakaavasta muuta johdu, asemakaava-alueella rakennus on sijoitettava vähintään 4 metrin etäisyydelle naapurin rajasta ja vähintään 8 metrin etäisyydelle naapurikiinteistön rakennuksista.

Voimassa olevassa asemakaavassa ei ole osoitettu rakennusalaa eikä rakennusoikeutta talousrakennukselle. Olemassa olevien autotallin ja pyörävaraston purkaminen sekä naapurin suostumus (kiinteistö 400-419-2-362) puoltavat uuden pyörävaraston/jätekatoksen sijoittamista asemapiirroksessa (päivätty 26.9.2024) esitettyyn paikkaan. Tällöin myöskään asemakaavan määräys rakennuspaikan rakentamisen määrästä ei ylity.

Sovelletut oikeusohjeet

Rakentamislaki 44 § ja 57 §

Laitilan kaupungin hallintosääntö 28 § kaupunginhallituksen ratkaisuvalta kohta 21 (hallintosääntö 1.1.2025 alkaen)

Päätösehdotus

Esittelijä

Kaupunginhallitus päättää myöntää poikkeamisluvan, koska hankkeen voidaan katsoa täyttävän rakentamislain 57 §:ssä säädetyt poikkeamisen edellytykset ja poikkeamiselle on erityisiä syitä.

Hakijan on hyödynnettävä poikkeamislupa kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta. Poikkeamislupaa vastaavaa rakentamislupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa, muutoin poikkeamispäätös raukeaa.

Hakijalta peritään poikkeamislupapäätöksestä Laitilan kaupunginhallituksen hyväksymän (18.11.2024 § 256) taksan mukainen maksu (600 euroa) ja naapurin kuulemisesta 60 €/naapuri.