Perustelut
Rakennuspaikka ja sijainti
Pinta-alaltaan 3 500 m² suuruinen kiinteistö 400-420-1-34 (Honkaniemi) sijaitsee Laitilan Särkijärven rannalla osoitteessa Heposaarentie 48.
Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1982 valmistunut 80 k-m² vapaa-ajan asunto sekä vuonna 1990 valmistunut 7 k-m² talousrakennus. Kiinteistöllä on vuonna 1964 valmistunut 20 k-m² saunarakennus, jota tällä poikkeamisella haetaan purettavaksi. Tilan rekisteröintipäivä on 4.6.1953.
Lähtötiedot
Maakuntakaava
Hanke sijoittuu voimassa olevassa Varsinais-Suomen maakuntakaavayhdistelmässä maa- ja metsätalousvaltaiselle alueelle. Merkinnällä osoitetaan pääasiassa maa- ja metsätalouskäyttöön tarkoitettuja alueita. Alueita voidaan käyttää harkitusti myös haja-asutusluonteiseen pysyvään tai loma-asutukseen.
Suunnittelumääräys
Olemassa olevien alueiden täydennykseksi ja laajennukseksi voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa pääasiallista käyttötarkoitusta kohtuuttomasti haittaamatta, sekä maisema- ja ympäristönäkökohdat huomioon ottaen mm. uutta pysyvää asumista ja, erityislainsäädännön ohjaamana, myös muita toimintoja.
Hanke sijoittuu voimassa olevassa maakuntakaavassa loma-asutuksen mitoituksen osa-alueelle 3 (3-5 lay/km, vapaata rantaa 50 %). Kullekin osa-alueelle voidaan osoittaa vyöhyketunnuksen yhteydessä osoitettu määrä rakennuspaikkoja rantakilometriä kohden. Rakentamattomaksi jäävän rannan määrä ei saa alittaa aluetunnuksen yhteydessä osoitettua prosenttiosuutta kokonaisrantaviivasta. Lopullinen rakennuspaikkojen lukumäärä määräytyy yksityiskohtaisemmassa kaavassa rannan laatuun ja rakennettavuuteen liittyvien ominaisuuksien perusteella.
Yleiskaava
Alueella ei ole voimassa olevaa rantaosayleiskaavaa.
Asemakaava
Alueella ei ole voimassa olevaa ranta-asemakaavaa.
Rakennustoimenpide
Olemassa olevan yksikerroksisen (I) saunarakennuksen (20 k-m2) purkaminen ja uuden yksikerroksisen (I) saunarakennuksen (25 k-m²) rakentaminen.
Rakentamisrajoitus
Hanke edellyttää maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista poikkeamista Laitilan kaupungin rakennusjärjestyksen määräyksestä saunarakennuksen rakentamisesta 15 metrin etäisyydelle rantaviivasta.
Hakijan selostus poikkeuksista ja perustelut
Uusi sauna rakennetaan vanhan saunan paikalle.
Tuleva rakennus soveltuu ympäristöön. Nykyinen sauna on erittäin huonokuntoinen myös perustuksiltaan, joten sen korjaus ei ole mahdollista.
Naapureiden kuuleminen
Hakijan pyynnöstä kaupunki on kuullut naapurit (5 kpl), joista kaksi on ilmoittanut (toinen suullisesti), että ei ole huomautettavaa hankkeesta ja muiden naapureiden huomautusta ei saapunut määräaikaan mennessä. Naapurin kuulemissaatteessa on ilmoitettu, että mikäli muistutusta ei määräpäivään mennessä kaupungille saavu, katsotaan, ettei naapurilla ole ko. hakemuksen johdosta muistuttamista.
Lausunnot
Kaupunki on pyytänyt hankkeesta lausunnon Varsinais-Suomen ELY-keskukselta. Seuraavana lyhennelmä saapuneesta kannanotosta sekä valmistelijan vastine:
Varsinais-Suomen ELY-keskus ei anna lausuntoa poikkeamislupahakemuksesta, mutta toteaa asiasta seuraavaa:
Suunnittelutilanne, rakentaminen ja kulttuuriympäristö
Haetussa poikkeamisluvassa on kyse poikkeamisesta rakennusjärjestyksessä määrätystä saunarakennuksen pienimmästä sallitusta etäisyydestä rantaviivasta (15 m). Uusi sauna korvaisi samalta paikalta purettavan vanhan ja olisi kooltaan 25 m², eli olemassa olevaa saunaa 5 m² suurempi, mutta alle rakennusjärjestyksen mukaisen lomarakennuspaikan saunarakennuksen enimmäiskoon (30 m²). Sijainti ei kuulu rakennetun kulttuuriympäristön tai maiseman arvoalueisiin eikä sen läheisyydessä ole luokiteltuja arvokohteita.
Rakentamiskorkeudet
Särkijärvelle on vuonna 2006 määritelty alin suositeltava rakentamiskorkeus lisäkorkeuksineen N2000+16,82. Särkijärven alin suositeltava rakentamiskorkeus on N2000+17,12 m, jonka alapuolelle ei tule sijoittaa kastuessaan vahingoittuvia rakenteita.
Lausuntopyyntöä koskevan rakennuksen kohdalla maanpinnan korkeus on korkeusmallin mukaan alimmillaan noin 16,20 m. Tulvariski huomioiden rakennuksen kastuessa vahingoittuvat rakenteet tulisi olla noin 1 m maanpinnan yläpuolella.
Luonnonsuojelu
Rannasta ei tulisi hävittää kasvillisuutta, joka puskuroisi rehevöittävän tai saastuttavan aineksen huuhtoutumisen järveen.
Valmistelijan vastine
ELY-keskuksen kannanotto merkitään tiedoksi ja poikkeamisluvan ehtoihin lisätään tulvariskin tiedostaminen vahingoittuvien rakenteiden osalta sekä kasvillisuuden säilyttäminen ranta-alueella.
Päätöksen perustelut
Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyistä (MRL 171 §) tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista.
Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
- aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Kiinteistöllä ei ole todettuja luontoarvoja, eikä alueelle sijoitu rakennetun kulttuuriympäristön suojelukohteita tai muinaismuistoja.
Rakentaminen
Rakentamista ohjaa Laitilan kaupungin rakennusjärjestys.
Rakennusjärjestyksen 16 §:n mukaisesti saunarakennuksen, jonka kerrosala on enintään 30 m² ja kerrosluku enintään 1 saa rakentaa 15 metrin etäisyydelle rantaviivasta.
Rakennettaessa ranta-alueille tulee erityistä huomiota kiinnittää rakennusten korkeusasemaan, muotoon, ulkomateriaaleihin ja väritykseen. Rakennuspaikalla tulee rantavyöhykkeen kasvillisuus pääosin säilyttää ja vain harventaminen on sallittua. Puustoa ei saa kokonaan poistaa.
Rakennus tulee sopeuttaa ranta-alueilla ympäristöön ja olemassa olevaan rakennuskantaan niin, ettei maisemakuvaa rikota. Rakennuksen väritys tulee valita niin, ettei rakennus tarpeettomasti erotu ympäristöstään. Rakennuksen etäisyyden rantaviivasta ja sijainnin rakennuspaikalla tulee olla sellainen, että maiseman luonnonmukaisuus mahdollisuuksien mukaan säilyy.
Asemapiirroksessa (päivätty 15.11.2024) on esitetty saunarakennus sijoitettavaksi rantaan rajoittuvasta kiinteistörajasta noin 3 metristä 4,5 metrin päähän eli lähes samalle paikalle kuten olemassa oleva saunarakennus on nyt rakennettu.
Kaupungin rakennustietojen mukaan saunarakennus on valmistunut vuonna 1964. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaupungin ensimmäisen rakennusjärjestyksen 3.2.1992, jolloin saunarakennuksen rakentamisajankohtajana ei ole ollut voimassa rakennusjärjestystä, jossa olisi erikseen määrätty rakennusten rakentamisen etäisyyksistä rantaviivasta. Tämä puoltaa sitä, että vanhan purettavan saunarakennuksen tilalle voidaan rakentaa uusi.
Saunarakennuksen sijoittaminen uuteen paikkaan kiinteistöllä on hankkeessa toimivan suunnittelijan mukaan hankalaa ja tämä vanha paikka saunarakennukselle on sijoittamisen näkökulmasta oikeastaan ainoa vaihtoehto.
Kaupunkisuunnittelija on käynyt kiinteistöllä 18.3.2025 tutustumassa ja toteaa, että kiinteistön maaston muoto on haastava korkeuserojen vuoksi. Molemmat rakennukset (vapaa-ajan asuinrakennus sekä saunarakennus) sijaitsevat tästä syystä kiinteistön alavimmalla kohdalla, sijoittuen lähelle rantaa. Kuivakäymälä (puucee)/talousrakennus on rakennettu rinteen yläosaan. Maaston muoto kiinteistöllä asettaa rakennusten sijoittamiselle haasteita, jotta maankäytöllisesti kiinteistö olisi toimiva.
Toisaalta ilmastonmuutos ja siihen liittyvät tulvariskit asettavat liian lähelle rantaa rakentamiselle ja rakennuksen rakenteille haasteita, joihin Varsinais-Suomen ELY-keskus kiinnitti kannanotossaan huomiota. Rakentajan tuleekin tiedostaa tämä mahdollinen tulvariski.
Rakennuspaikan vesihuolto
Hakemuksen mukaan rakennus liitetään kunnan vesiverkostoon. Jätevedet pumpataan ylärinteeseen ja imeytetään maastoon.
Ympäristönsuojelu huomauttaa, että hankkeessa tulee noudattaa Laitilan kaupungin ympäristönsuojelumääräyksiä talousjätevesien johtamisen ja käsittelyn osalta (5 § ja 7 §).
Jätevesien käsittely ranta-alueella vaatii rakentamisluvan.
Poikkeamisen myöntämiseen edellytettävät ehdot
- Saunarakennuksen sijoittamisessa tulee noudattaa poikkeamislupahakemuksen mukaista asemapiirrosta (päivätty 15.11.2024).
- Saunarakennus tulee sopeuttaa ympäristöön ja olemassa olevaan rakennuskantaan sekä ranta-alueen puusto tulee säilyttää ja vain sen harventaminen on sallittu.
- Rakennuksen väritys tulee valita niin, ettei rakennus tarpeettomasti erotu ympäristöstään.
- Saunarakennus voidaan rakentaa harja- tai pulpettikattoisena, jolloin pulpettikaton ylempi räystäs tulee olla rinteen yläosassa. Sekä harjakaton että pulpettikaton harjan tulee olla rannan suuntainen.
Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslaki 171 §
Laitilan kaupungin rakennusjärjestys 7. luku 16 §
Laitilan kaupungin hallintosääntö 28 § kaupunginhallituksen ratkaisuvalta kohta 21 (hallintosääntö 1.1.2024 alkaen)
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Lauri Kattelus, kaupunginjohtaja, lauri.kattelus@laitila.fi
Kaupunginhallitus toteaa, että hanke täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:ssä säädetyt poikkeamisen myöntämiseen edellytettävät ehdot hakemuksessa esitetyin perustein sekä noudattaen erikseen edellä esitettyjä poikkeamisen myöntämiseen edellytettäviä ehtoja. Kaupunginhallitus päättää myöntää haetun poikkeamisen.
Tämä poikkeamispäätös on voimassa kaksi (2) vuotta sen tultua lainvoimaiseksi. Saunarakennus tulee saattaa valmiiksi poikkeamisluvan voimassa olon aikana tai muutoin poikkeamislupapäätös raukeaa.
Ennen kuin rakennusta aletaan rakentaa, tulee kaupungin maankäyttöinsinööriltä tilata rakennuksen paikan merkitseminen. Kun saunarakennus on valmis, tulee maankäyttöinsinööriltä tilata sijaintikatselmus. Rakennuksen paikan merkitsemisestä ja sijaintikatselmuksesta laskutetaan rakennusvalvonnan taksan mukainen maksu.
Hakijalta peritään poikkeamislupapäätöksestä Laitilan kaupunginhallituksen hyväksymän (19.6.2023 § 149) taksan mukainen maksu (400 euroa) sekä naapurin kuulemisesta 60 €/naapuri.