Perustelut
Laitilan kaupunginvaltuusto päätti kokouksessaan 27.10.2025 perustaa Laitilan sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy -nimisen yhtiön. Samassa pykälässä kaupunginhallitus valtuutettiin päättämään yhtiölle siirtyvät kohteet sekä muista yksityiskohdista, jotta lainsäädännön vaatima sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen voidaan toteuttaa.
Kaupunki on käyttänyt sote-kiinteistöjen arvioinnissa asiantuntijana Newsec Advisory Finland Oy:tä (Newsec) sekä juridisten asioiden selvittämisessä BDO Audiator Oy:tä.
Yhtiöitettävät kohteet
Tarkastelussa olleita kohteita ovat olleet:
- Terveyskeskus
- Paloasema
- Palke 7
Kaukolankotia ei yhtiöitetä, sillä Varsinais-Suomen hyvinvointialue (Varha) ei nykytiedon mukaan jatka kohteen nykyistä vuokrasopimusta enää sen jälkeen, kun uusi palvelukeskus valmistuu arviolta kesällä 2026. Varha on kuitenkin ilmoittanut mahdollisesti vuokraavansa kahta osastoa kolmen kuukauden irtisanomisajalla väistötilakäyttöön arviolta kesään/syksyyn 2027 saakka. Tämän jälkeen kohde jää tyhjilleen, ellei sille löydy ostajaa tai muuta käyttöä. Kaupunginhallitus on 17.11.2025 päättänyt perustaa määräaikaisen kiinteistötyöryhmän, jonka tehtävänä on selvittää tyhjäksi jäävien kiinteistöjen, erityisesti Kaukolankodin tulevaa käyttöä, remontointitarpeita sekä kiinteistökehittämisen mahdollisuuksia. Sote-kiinteistöjä ei ole lain mukaan yhtiöitettävä, mikäli yhtiöittämättä jättämisellä ei ole markkinavaikutuksia.
Palke 7 osalta Varha on päättänyt käyttää siirtymäajan lopun eli vuoden 2026 vuokrausoptiota. Palke 7 tullaan yhtiöittämään optiokauden päättymisen jälkeen, mikäli Varha jatkaa tilojen vuokrausta. Näin ollen yhtiöittämistä käsitellään myöhemmin vuoden 2026 aikana, kunhan mahdollisen tulevan vuokrasopimuksen kesto on selvillä.
Kaupunginvaltuusto on 10.11.2025 päättänyt Paloaseman myyntitarjouksen tekemisestä Varhalle. Tarjoukseen ei ole vielä saatu vastausta Varhan palveluverkkoselvitysten ollessa kesken. Paloasema tullaan yhtiöittämään, mikäli Varha päättää olla ostamatta rakennusta ja jatkaa rakennuksen vuokrausta.
Yhtiöitettävä kohde on:
Laitilan Terveyskeskus
Pysyvä rakennustunnus: 100522887S
Osoite: Sairaalantie 8, 23800 Laitila
Tukipalveluiden järjestäminen
Laitilan kaupungin tekninen toimiala jatkaa tukipalveluiden toimittamista myös Terveyskeskuksen osalta siihen saakka, kunnes yhtiö saa hallintonsa ja kiinteistöpalvelunsa järjestettyä. Tukipalvelut hinnoitellaan markkinaehtoisesti ja niiden järjestämisestä sovitaan erikseen.
Toteutustapa
Mahdollisia tapoja yhtiöittää kohteet ovat kiinteistöjen kauppa ja apportti. Apportissa kaupunki luovuttaa yhtiölle kiinteistöt osakkeita vastaan. Transaktiosta ei koidu varainsiirtoveroseuraamuksia eikä yhtiölle muodostu velkaa kaupungille. Tällöin kaupunki ei myöskään saa korkotuottoja yhtiöltä ja yhtiö joutuu maksamaan tuloksestaan enemmän veroja.
Kiinteistöjen kaupassa yhtiö ostaa kiinteistöt kaupungilta kauppahinnan jäädessä velaksi kaupungille. Kaupunki saa velasta korkotuottoja yhtiöltä, jotka ovat määrätyin rajoituksin verotuksessa vähennyskelpoisia korkokuluja ja tällöin yhtiön yhteisöverorasitus jää pienemmäksi. Kaupassa joudutaan maksamaan varainsiirtovero 3 %.
Molemmissa vaihtoehdoissa kiinteistöjen siirrot toteutettaisiin kohteiden käypiin arvoihin, jolloin kaupungin näkökulmasta kiinteistöjen käyvän arvon ja tasearvon erotus kirjataan pääsääntöisesti myyntivoittona tai -tappiona kaupungin käyttötalouteen. Vaihtoehtojen tarkastelussa toteuttamistavaksi on valikoitunut kohteiden myynti yhtiölle. Kaupassa yhtiölle muodostuu velka, josta se maksaa kaupungille korkoja.
Maavuokrat
Kiinteistöt jäävät yhtiöittämisessä kaupungin omistukseen, jolloin kaupungin ja yhtiön välillä tehdään maanvuokrasopimus jokaisesta yhtiöitettävästä kiinteistöstä. Tällä järjestelyllä kaupunki saa maanvuokratuotot ja yhtiölle maanvuokrat ovat vähennyskelpoisia menoja. Vuosivuokrat perustuvat maapohjan käypään arvoon alueella sekä kaupungin määrittelemään 5 % tuottovaatimukseen. Maapohjan markkinavuokran arvioinnissa on käytetty AKA-arvioitsijaa (Newsec). Maapohjat on arvioitu oletuksella, että rakentamattomalla kerrosalalla ei ole arvoa, vaan tontin arvo muodostuu toteutuneeseen rakennusoikeuteen perustuen. Terveyskeskuksen vuosivuokra on vuokrasuhteen alussa 6 011 euroa.
Kaupunginjohtaja ja tekninen johtaja hyväksyvät maanvuokrasopimukset hallintosäännön mukaisesti.
Kaupan rahoitus
Kaupassa yhtiö jää velkaa kaupungille rakennuksen hankinnasta. Velasta on maksettava kaupungille korkoa, jonka lisäksi yhtiön tulee lyhentää velkaa sovitun maksuohjelman mukaisesti. Terveyskeskuksen osalta velka on rakennuksen käypä arvo eli 2.260.000 euroa.
Talousarvion täytäntöönpano-ohjeiden mukaan kaupunginhallituksella on oikeus myöntää päätöksellään antolainaa enintään talousarvion rahoituslaskelmassa hyväksyttyyn antolainojen lisäys – euromäärään asti kaupungin kokonaan tai pääosin omistamille osake-, asunto-osake- ja kiinteistöosakeyhtiöille. Vuoden 2026 talousarviossa ei ole hyväksytty antolainojen lisäystä, joten laina vaatii muutoksen talousarvioon ja siten kaupunginvaltuuston päätöksen.
Markkinaperusteisen koron määrää on arvioitu kaupungin riskin näkökulmasta sen mukaisesti, että vuokrasopimus Varhan kanssa on tehty viideksi vuodeksi. Riski liittyy suurelta osin vuokrasopimuksen pituuteen, jonka turvin yhtiö maksaa velkaansa kaupungille. Korko on kiinteä ensimmäiset viisi vuotta ja sen jälkeen korko tarkistetaan markkinaperusteisesti. Korko vastaa kulloinkin voimassa olevaa 5 vuoden koronvaihtosopimusten korkoa + Suomen pankin julkaisemaa yrityslainojen laskennallista korkomarginaalia. Käypä korkotaso edellä kuvatulla tavalla laskettuna on tällä hetkellä noin 4 %. Velkakirjassa on käytetty korkoprosenttina 4,14 %.
Lainan takaisinmaksusuunnitelmaksi on luonnosteltu malli, jossa kauppahinta lyhennetään puolivuosittain 15 vuoden ajalla. Ensimmäinen vuosi on lyhennysvapaa. Maksuohjelma ei rasita yhtiön taloutta kohtuuttomasti ja on kaupunkikonsernin kannalta tarkoituksenmukainen. Myös korko maksetaan puolivuosittain.
Kauppakirjan mukaisesti yhtiö sitoutuu antamaan erityispanttaussitoumuksen kaupungille, jolla yhtiö panttaa velan vakuudeksi vähintään 1,3 kertaa kauppahinnan määräiset vuokraoikeuksiin vahvistetuista kiinnityksistä annetut sähköiset panttikirjat.
Kohteiden arvostus ja myyntihinta
Yhtiöitettävien kiinteistöjen käypien arvojen sekä markkinavuokrien arviointiin on käytetty AKA arvioitsijaa (Newsec). Markkina-ehtoiset sopimusvuokrat ja markkina-arvot on määritetty kolmessa skenaariossa liittyen Varsinais-Suomen hyvinvointialueen vuokrasopimukseen:
1. Vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva 12 kk irtisanomisajalla
2. Vuokrasopimus on määräaikainen 5-vuotinen.
3. Vuokrasopimus on määräaikainen 10-vuotinen.
Kohteet on arvioitu oletuksella, että ne sijaitsevat kaupungin vuokratontilla. Maanvuokrien määrät perustuvat Newsecin tekemään markkina-arvon määritykseen ja Laitilan kaupungin tuottovaatimukseen.
Määritetyt markkinavuokrat ja markkinaehtoiset sopimusvuokrat ovat pääomavuokria. Ylläpitovuokran määrä perustuu kaupungin tekemään arvioon vuotuisista ylläpitokustannuksista.
Markkina-arvon määrityksessä on arviointilähestymistapana käytetty tuottolähestymistapaa ja apulähestymistapana markkinalähestymistapaa. Markkinavuokran määrityksessä on arviointilähestymistapana käytetty markkinalähestymistapaa. Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, lautakunnan antamia muita ohjeita ja määräyksiä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointistandardia (IVS 31.1.2025). Arvion laatija on auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), jonka toimintaa valvoo Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta. Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset.
Terveyskeskuksen markkina-arvo sekä markkinavuokra on laskettu sen mukaisesti, että Varhan kanssa on tehty rakennuksesta viiden vuoden vuokrasopimus. Käypänä arvona pidetään markkina-arvoa.
Terveyskeskuksen käypä arvo viiden vuoden vuokrasopimuksella on arvioinnin perusteella 2.260.000 euroa. Tasearvo 31.12.2025 tilanteessa ennen arvonalentumiskirjausta oli 2.617.352 euroa. Koska rakennuksen tasearvo on ulkopuolisen arvioinnin perusteella suurempi kuin käypä arvo, tehdään rakennuksesta arvonalentumiskirjaus (357 352 €) vuoden 2025 tilinpäätökseen.
Liitteet
Luonnos kauppakirjasta
Luonnos velkakirjasta
Luonnos maanvuokrasopimuksesta
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Lauri Kattelus, kaupunginjohtaja, lauri.kattelus@laitila.fi
Kaupunginhallitus päättää:
- esittää kaupunginvaltuustolle, että Terveyskeskus myydään Laitilan sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:lle liitteenä olevan kauppakirjan mukaisesti.
- valtuuttaa kaupunginjohtajan tekemään vähäisiä muutoksia kauppakirjaan ja sen liitteisin
- esittää kaupunginvaltuustolle, että se hyväksyy kaupan rahoituksen periaatteet ja talousarviomuutoksen, jossa antolainoja lisätään 2.260.000 euroa.
- valtuuttaa kaupunginjohtajan tekemään vähäisiä muutoksia velkakirjaan.