Perustelut
Rakennuspaikka ja sijainti
Hakemus kohdistuu pinta-alaltaan 4009 m²:n suuruiseen kiinteistöön 400-419-5-160, joka sijaitsee Laitilan Meijerin alueella osoitteessa Poukantie 11. Hakija omistaa kiinteistön, jolle poikkeamista haetaan.
Rakennustoimenpide
Uuden 600 k-m² varastorakennuksen rakentaminen asemakaavan mukaiselle mastoalueelle (EMT-1).
Hakijan perustelut
Hakija perustelee hakemustaan sillä, että uusi varastorakennus palvelee Osuuskunnan laajentunutta sähkö- ja teleliiketoimintaa ja ei olennaisesti muuta alueen ympäristöä. Osa ulkokatoksessa säilytettävistä kaapeleista saadaan sisävarastoon ja uusi varastorakennus siistii alueen yleisnäkymää sekä siirtää tietyt tarvikkeet turvallisempaan varastointiin. Uusi varastorakennus tulisi sijaitsemaan nykyisen takana katsoessa Laessaaren suunnasta. Uuden varastorakennuksen korkeus ei ylitä nykyistä varastokatosta. Uusi varasto ei sisällä vesi- ja viemäriliityntöjä. Varastossa ei käsitellä kemikaaleja tai muita ihmisille ja ympäristölle vaarallisia aineita. Ei muutoksia nykyisiin tieliittymiin.
Rakentamisrajoitus
Hanke edellyttää rakennuksen rakennusalaa, rakennusoikeutta ja käyttötarkoitusta koskevien määräysten osalta maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista poikkeamista, koska se on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:ää.
Lähtötiedot
Maakuntakaava
Hanke sijoittuu voimassa olevan maakuntakaavan mukaan Muuttuvalle työpaikkatoimintojen alueelle (TP/m).
Suunnittelumääräys:
Alueen vaiheittaista muutosta tulee edistää johdonmukaisella suunnittelulla ja kaavoituksella hyvää sijaintia ja saavutettavuutta hyödyntäen. Alueen maankäytön, liikenteellisten ratkaisujen ja palvelujen yhteensovittamisen tulee olla kaupunki- ja taajamakuvaa eheyttävää. Väistyvien toimintojen merkitys tulee tunnistaa ja toimintaedellytykset turvata vuorovaikutteisella suunnittelulla. Alueelle ei saa sijoittaa asumista, jos sille kohdistuu ympäristöhäiriöitä.
Hanke sijoittuu myös voimassa olevan maakuntakaavan mukaan Kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeälle alueelle. Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti arvokkaat maisema-alueet.
Suunnittelumääräys:
Maisema-arvojen tulee olla lähtökohtana alueelle laadittaville suunnitelmille ja toimenpiteille. Suunnitelmien ja toimenpiteiden alueella tulee olla maiseman arvoja turvaavia ja edistäviä ja ottaa huomioon maiseman kulttuuriympäristön ominaispiirteet. Maisemaan vaikuttavien suunnitelmien ja hankkeiden (korkeiden rakennelmien) yhteydessä maisemavaikutukset tulee erikseen arvioida. Rakentamisen manneralueella tulee kohdistua aukeamien reunoille olemassa olevaan rakenteeseen tukeutuen ja edistää peltojen, niittyjen ja muiden avoimien maisematilojen säilymistä.
Lisäksi hanke sijoittuu voimassa olevan maakuntakaavan mukaan seuraaville osa-alueille:
- Pintaveden muodostumisalue (Uudenkaupungin makeanvedenaltaan vedenmuodostumisalue).
- Taajamatoimintojen kehittämisen kohdealue.
- Vähittäiskaupan kehittämisen kohdealue.
Yleiskaava
Hanke sijoittuu voimassa olevassa Keskustan ja sen ympäristön osayleiskaavassa Palvelujen ja hallinnon alueelle (P), jossa alue varataan pääasiassa hallinnolle ja yksityisille palveluille kuten vähittäiskaupalle sekä muille palveluille, toimistoille ja työpaikoille sekä suojaviheralue (EV), jossa alueelle saa sijoittaa meluvalleja, meluaitoja sekä muita rakenteita ja istutuksia, jotka suojaavat viereisiä alueita liikenteen tai muun toiminnan aiheuttamilta haitoilta.
Lisäksi osayleiskaavassa on osoitettu kiinteistölle Untamalan-Kodjalan maisema-alueen ohjeellinen rajaus (my), jossa rakentamisessa ja muissa ympäristöä muuttavissa toimenpiteissä tulee ottaa huomioon niiden vaikutus ympäristöön ja maisemakuvaan sekä vesistön lähivaluma-alue (av), jossa alueella tulee kiinnittää erityistä huomiota vesiensuojeluun. Alueen maankäytössä tulee suojavyöhykkein tai muin toimenpitein ehkäistä ravinteiden ja muun aineksen huuhtoutumista ja eroosiota. Taajaman, asutuksen ja teollisuuden valumavesien joutuminen vesistöön tulee ehkäistä. Alueen jätevedet tulee pääasiallisesti viemäröidä.
Lisäksi yleismääräyksissä mainitaan, että kaikki rakennukset tulee sijoittaa ja toteuttaa siten, että tulvavesi ei vahingoita rakenteita.
Asemakaava
Hanke kuuluu Valtatien 8 pohjoisen risteyksen alueen asemakaavamuutoksen alueeseen, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 20.9.2021 (KV § 94).
Rakennuspaikka sijoittuu asemakaavan mukaiselle mastoalueelle (EMT-1). Alueelle osoitetulle rakennusalalle voidaan rakentaa masto, joka perustamistavaltaan ja rakenteeltaan täyttää rakennettuun ympäristöön soveltuvan maston laatuvaatimukset. Maston enimmäiskorkeus on 66 m.
Lisäksi rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:
I Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun.
e=0.25 Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin/rakennuspaikan pinta-alaan.
emt Maston rakennusala.
z Maanalaista sähköjohtoa varten varattu alueen osa.
my Untamalan-Kodjalan kulttuurimaisema-alueen ohjeellinen rajaus. Merkinnällä on osoitettu valtakunnallisesti arvokkaan kylä- ja viljelymaisema-alueen rajaus. Nuoli osoittaa rajauksen sisälle jäävän alueen suuntaan. Alueella
rakentaminen ja muut ympäristöä muuttavat toimenpiteet tulee tehdä maiseman ja kulttuuriympäristön arvot säilyttävällä tavalla.
Lisäksi rakennuspaikkaa koskevat seuraavat yleismääräykset:
- Alin suositeltava rakentamiskorkeus on +12,50 (N2000).
- Kaava-alue kuuluu vesiensuojelun kannalta tärkeään vesistön lähivaluma-alueeseen. Alueella on rakentaminen sallittu siten, ettei vesistön käyttömahdollisuuksia eikä veden ja ympäristön laatua huononneta. Kaikissa rakentamistoimenpiteissä Sirppujoen lähiympäristössä huomioidaan happamat sulfaattimaat, rakentamisessa on huolehdittava, ettei happamia vesiä pääse valumaan Sirppujokeen.
- Hulevedet tulee kerätä ja johtaa vesiensuojelunäkökohdat ja rankkasadetilanteet huomioiden, tonttien kuivatus on hoidettava valtatien kuivatusjärjestelmästä erillisellä järjestelmällä.
Naapureiden kuuleminen
Hakija on kuullut naapurit, joilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.
Päätöksen perustelut
Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyistä (MRL 171 §) tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista.
Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
- aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Kun huomioidaan hakemuksen kohteena oleva tontti ja sen sijoittuminen maakuntakaavaan ja yleiskaavaan, voidaan todeta, että varastorakennuksen rakentaminen soveltuu alueelle. Maakuntakaavan mukaisesti kiinteistö kuuluu muuttuvalle työpaikkatoimintojen alueelle ja yleiskaavassa palvelujen ja hallinnon alueelle.
Alueella ei ole todettuja luontoarvoja, eikä alueelle sijoitu rakennetun kulttuuriympäristön suojelukohteita tai muinaismuistoja. Alue sijoittuu osin valtakunnallisesti arvokkaaseen maisema-alueeseen, mutta uuden varastorakennuksen sijoittuessa jo rakennetun ympäristön yhteyteen, jossa jo olemassa olevat teollisuusrakennukset ympäröivät uutta varastorakennusta, voidaan todeta, että huomioimalla uuden rakennuksen väritys (vaalea) ja korkeus, uusi rakennus ei aiheuta haitallisia maisemavaikutuksia tai johda vaikutukseltaan merkittävään rakentamiseen. Lisäksi kiinteistö rajoittuu EV-alueeseen, jolla kasvaa lehtipuita/-pensaikkoa ja tämä auttaa rakennusta sulautumaan osaksi maisemaa.
Asemakaavan mukainen rakennusalan raja on osoitettu mastolle (emt), joka on noin 13,5m x 10m. Tälle rakennusalalle kaavassa on osoitettu rakennusoikeus tehokkuusluvulla e=0.25 eli noin 34 k-m². Uutta varastorakennusta ei voida sijoittaa asemakaavan mukaiselle rakennusalalle ja lisäksi kaavan mukainen rakennusoikeus ylittyy.
Hakemuksen perusteella ja maastokäyntiin perustuen voidaan kuitenkin todeta, että poikkeamisen myöntämisellä parannetaan ympäristön viihtyisyyttä varastoimalla tarvikkeita sisätiloissa. Hankkeeseen suostuminen ei vaaranna maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatteen toteutumista lupakäsittelyssä.
Poikkeamisen myöntämiseen edellytettävät ehdot
- uuden varastorakennuksen on sovelluttava väritykseltään (vaalea) ympäristöön ja maisemaan
- uuden varastorakennuksen suurin sallittu kerrosluku on asemakaavan mukaisesti I
- uuden varastorakennuksen korkeus ei saa ylittää tontilla olevan nykyisen varastokatoksen korkeutta
- uusi varastorakennus on rakennettava rakennusjärjestyksen mukaisesti 4 metrin etäisyydelle naapurin rajasta
Sovelletut säännökset
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 §, 171 §
Laitilan kaupungin hallintosääntö 28 § kaupunginhallituksen ratkaisuvalta kohta 21.
Ehdotus
Esittelijä
-
Lauri Kattelus, kaupunginjohtaja, lauri.kattelus@laitila.fi
Kaupunginhallitus toteaa, että hanke täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:ssä säädetyt poikkeamisen myöntämiseen edellytettävät ehdot yllä esitetyin perustein sekä päättää myöntää haetun poikkeamisen.
Tämä poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta sen tultua lainvoimaiseksi. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa, muutoin poikkeamispäätös raukeaa.
Hakijalta peritään poikkeamislupapäätöksestä Laitilan kaupunginhallituksen hyväksymän (19.6.2023 § 149) taksan mukainen maksu (400 euroa).