Perustelut
Rakennuspaikka ja sijainti
Pinta-alaltaan (vuokratun alueen pinta-ala 10 849 m²) 42 178 m² suuruinen kiinteistö 400-428-10-14 (Papinpuisto), joka sijaitsee Laitilan keskustan alueella, pappilan päärakennuksen vieressä (ent. seurakuntatalon paikka).
Kiinteistöllä sijaitsee pappilan rakennus vuodelta 1900 sekä pihapiiriin kuuluvia talousrakennuksia. Kiinteistöltä on purettu vuonna 1972 rakennettu seurakuntatalo.
Lähtötiedot
Maakuntakaava
Hanke sijoittuu voimassa olevassa Varsinais-Suomen maakuntakaavayhdistelmässä taajamatoimintojen alueelle. Merkinnällä osoitetaan valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät asumisen ja muiden taajamatoimintojen alueet. Sisältää asuinalueiden lisäksi paikallisia palvelukeskuksia, työpaikka-alueita ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia, pienehköjä teollisuusalueita sekä seututeitä pienempiä liikenneväyliä, lähivirkistysalueita sekä erityisalueita.
Suunnittelumääräys:
Alueen kehittämistä tulee edistää johdonmukaisella suunnittelulla ja kaavoituksella olevaa yhdyskuntarakennetta täydentäen.
Alueen maankäytön kehittämisen, liikenteellisten ratkaisujen ja palvelujen yhteensovittamisen tulee olla taajamakuvaa eheyttävää ja taajamakuvalliset ominaispiirteet huomioivaa.
Lisäksi hanke sijoittuu voimassa olevassa maakuntakaavassa pintaveden muodostumisalueelle, taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueelle ja pohjavesialueelle.
Taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueen merkinnällä osoitetaan valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävä, ensisijaisesti kehitettävä, seudullista palveluverkkoa vahvistava alue.
Suunnittelumääräys:
Alueen vetovoimaisuutta tulee parantaa turvaamalla alueen palvelut maankäyttöä kehittämällä ja edistämällä palvelujen kestävää saavutettavuutta. Alueen kehittämisessä tulee turvata luonto-, kulttuuriympäristö- ja maisema-arvot sekä yhtenäisten virkistysalueiden ja ekologisten yhteyksien jatkuvuus.
Pohjavesialueen merkinnällä osoitetaan luokkien 1, 1E, 2, 2E ja E mukaiset pohjavesialueet.
ELY-keskuksen luokittelema pohjavesialue vedenhankinnan ja suojelutarpeen perusteella: Palttila, Untamala 0240005, 0240006.
Suunnittelumääräys:
Suunnitelmissa ja toimenpiteissä alueella on otettava huomioon pohjaveden suojelu siten, että sen käyttömahdollisuuksia, laatua tai riittävyyttä ei vaaranneta. Vesiensuojeluviranomaisille on suunnittelu- ja rakentamistoimenpiteiden yhteydessä varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen.
Pintaveden muodostumisalue
Suunnittelumääräys:
Suunnitelmissa ja toimenpiteissä alueella on otettava huomioon pohjaveden suojelu siten, että sen käyttömahdollisuuksia, laatua tai riittävyyttä ei vaaranneta. Vesiensuojeluviranomaisille on suunnittelu- ja rakentamistoimenpiteiden yhteydessä varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen.
Yleiskaava
Hanke sijoittuu voimassa olevassa Keskustan ja sen ympäristön osayleiskaavassa
- Julkisten palvelujen ja hallinnon alueelle, jolla ympäristö ja rakennuskanta säilytetään (PY/s). Alueella ei saa suorittaa sellaista rakentamista tai toimenpiteitä, jotka heikentävät tai saattavat vaarantaa alueen suojeluarvoja. Korjausten ja muutosten yhteydessä tulee rakennusten ja ympäristön rakennustaiteelliset, historialliset ja maisemalliset ominaispiirteet säilyttää. Uudisrakentamisen tulee sopeutua sijoitukseltaan, väreiltään, materiaaleiltaan, muodoiltaan ja mittasuhteiltaan olemassa olevaan rakennuskantaan ja arvokkaaseen kulttuuriympäristöön. Korjaus- ja muutossuunnitelmista tulee pyytää Turun maakuntamuseon lausunto ennen rakennus- ja toimenpidelupapäätöksen tekemistä.
- Pohjavesialueelle (pv). Rakentamista ja muita ympäristötoimenpiteitä alueella saattavat rajoittaa vesilain 1. luvun 18 § pohjaveden muuttamiskielto ja ympäristönsuojelulain 1. luvun 8 § pohjaveden pilaamiskielto. Ennen vallitsevia olosuhteita muuttaviin toimenpiteisiin ryhtymistä on vesiensuojeluviranomaisille varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen.
- Pohjavedenottamon suoja-alueelle (pv/s-1).
Asemakaava
Alueella on voimassa Valkojärven asemakaavamuutos ja -laajennus, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 8.12.2008 (§ 90).
Hanke sijoittuu voimassa olevassa asemakaavassa Kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialueelle, jolla ympäristö tulee säilyttää (YK/s), Autopaikkojen korttelialueelle (LPA) sekä puistoon (VP). Lisäksi hanke sijoittuu jalankululle ja polkupyöräilylle varatulle kadulle/tiealueelle, jolla tontille/rakennuspaikalle ajo on sallittu (pp/t), jalankululle ja polkupyöräilylle varatulle kadulle/tielle (pp), pohjavesialueelle (pv) sekä pohjavedenottamon suoja-alueelle (pv/s-1).
Hanketta koskevat asemakaavan yleismääräykset:
Alue on Sirppujoen lähivaluma-aluetta ja sisältää vesiensuojelun kannalta tärkeän vesistön. Alueella on rakentaminen sallittu vain siten, ettei vesistön käyttömahdollisuuksia eikä veden ja ympäristön laatua huononneta.
Rakennustoimenpide
Osin yksi- ja kaksikerroksisen (I-II) palvelutalon 3821,0 k-m2 sekä kylmän pihavaraston 19 k-m2 sekä aidan rakentaminen.
Rakentamisrajoitus
Hanke edellyttää maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista poikkeamista asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta sekä rakennusoikeudesta ja rakennusalan rajasta (MRL 58 §).
Hakijan perustelut
Rakennus eheyttää kaupunkikuvallisesti puretun seurakuntatalon ja yleisen pysäköintialueen muodostamaa avointa ja keskeneräistä kaupunkitilaa. Rakennus sovitetaan arvokkaaseen pappilan miljööseen tyyliltään ja materiaaleiltaan. Tontin ajoliittymä huoltopihoineen sijoitetaan Kappalaisentien puolelle, jolloin Pappilantien puistomainen piha-alue voidaan säilyttää ja muodostaa siitä vehreä oleskelupiha. Asukaspysäköinnille ei palvelutalossa ole tarvetta ja pysäköintipaikkojen lukumäärä on mitoitettu toiminnan kannalta olennaisen määrän mukaisesti.
Naapureiden kuuleminen
Kuulemisesta säädetään MRL 173 §:ssä ja MRA 86 §:ssä. Ennen asian ratkaisemista on naapureille ja muille, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa, varattava tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Naapurien kuulemisessa sovellettiin laajaa kuulemismenettelyä.
Naapurit on kuultu kaupungin toimesta. Poikkeamislupahakemuksen vireilletulosta ilmoitettiin kuulutuksella Laitilan Sanomissa sekä kaupungin kotisivuilla. Kuulutusaika oli 8.11.-29.11.2024. Lisäksi hankealueen naapureita tiedotettiin kirjeitse.
Määräaikaan mennessä saapui yksi kannanotto hankkeesta, joka merkitään tiedoksi.
Lausunnot
Kaupunki on pyytänyt lausunnot seuraavilta viranomaisilta:
- Varsinais-Suomen ELY-keskus
- Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo
- Varsinais-Suomen pelastuslaitos
Seuraavana on lyhennelmät lausunnoista sekä valmistelijan laatimat vastineet niihin.
Varsinais-Suomen ELY-keskus
Lausuntopyynnöstä ei käy ilmi, mistä poikkeamista haetaan eikä poikkeamiselle ole esitetty perusteluja.
Suunnittelualueella on vireillä Pappilan alueen asemakaavamuutos, jonka osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä syksyllä 2022.
ELY-keskus katsoo, että nyt esitetyssä hankkeessa on kyse merkittävästä rakentamisesta, joten asia tulee ratkaista asemakaavoituksen keinoin. Hankkeessa tarvittavan poikkeamisen laajuus on niin mittava, että ELY-keskuksen näkemyksen mukaan asemakaavasta poikkeaminen ei ole mahdollista ottaen huomioon MRL 171 §:n poikkeamisen edellytykset sekä hankkeen keskeinen sijainti ja pohjaveden ja rakennetun kulttuuriympäristön huomioinnin tarve.
Varsinais-Suomen ELY-keskuksen Liikenne ja infrastruktuuri -vastuualuetta täytyy kuulla asiassa naapurina, koska suunnittelualue rajautuu Kaukolantiehen eli maantiehen 2051.
ELY-keskus ei puolla poikkeamisen myöntämistä vaan kehottaa kaupunkia jatkamaan vireillä olevaa asemakaavatyötä.
Valmistelijan vastine:
Alueella jatketaan asemakaavatyötä. Poikkeamislupaa on valmisteltu yhtä aikaa kaavaluonnoksen kanssa.
Varsinais-Suomen ELY-keskuksen Liikenne ja infrastruktuuri -vastuualuetta on kuultu naapurina.
Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo
Lausuntopyynnön aineistosta ei selviä perusteluja poikkeamiselle. Hanke ei ole asemakaavan mukainen ja museo katsoo, että se vaikeuttaisi rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo ei omalta toimialaltaan puolla poikkeamisen myöntämistä, vaan kehottaa arvioimaan rakennushankkeen vaikutuksia ympäristöönsä asemakaavatyön kautta.
Valmistelijan vastine:
Alueella jatketaan asemakaavatyötä. Poikkeamislupaa on valmisteltu yhtä aikaa kaavaluonnoksen kanssa.
Varsinais-Suomen pelastuslaitos
Lausunto koskee ainoastaan poikkeamislupaa. Kohteen rakennuslupahakemuksen yhteydessä annetaan erillinen lausunto rakennusvalvontaviranomaisen sitä pyytäessä.
Hankealue sijoittuu osittain Laitilan Wirvoitusjuomatehtaan TUKES konsultointivyöhykkeelle. Konsultointivyöhykkeellä tapahtuvista kaavoitusmuutoksista tai merkittävämmästä rakentamisesta on pyydettävä lausunto TUKESilta.
Valmistelijan vastine:
TUKESille on lähetetty lausuntopyyntö pelastuslaitoksen lausunnon mukaisesti.
Naapurin kuulemislausunto, Varsinais-Suomen ELY-keskus
Suunniteltu rakentaminen sijoittuu maantien varrelle. Suunnittelussa on hyvä varmistua erityisesti ulko-oleskelualueiden toteuttamismahdollisuuksista turvallisiksi ja terveellisiksi. Tienpitäjä ei vastaa melusuojauksen toteuttamisesta olemassa olevan maantien melualueelle syntyvän uudisrakentamisen osalta.
Jatkosuunnittelussa on huomioitava, että Varsinais-Suomen ELY-keskus suhtautuu kielteisesti hulevesien johtamiseen maantien sivuojaan.
Kaupungin olisi hyvä vielä pohtia asemakaavassa osoitetun jalankulun ja pyöräilyn yhteyden toteuttamismahdollisuuksia.
Valmistelijan vastine:
Päivitetyssä asemapiirroksessa (18.2.2025) on esitetty hulevesien käsittelyn periaatteet:
Pintavedet johdetaan sadevesiviemäreihin, josta ne johdetaan kunnalliseen sadevesiviemäriverkostoon[...] Sadevesien viivytys ja imeytys toteutetaan viivytysputkistolla.
Jalankulku ja pyöräily on vakiintunut nykyisellään jo Kaukolantien toiselle puolelle.
Turvallisuus- ja kemikaalivirasto, TUKES
Tukes ei näe estettä palvelutalon rakentamiselle, huomioiden Laitilan Wirvoitusjuomatehtaan onnettomuusriskit.
Valmistelijan vastine:
Merkitään tiedoksi.
Päätöksen perustelut ja hankkeen soveltuvuuden arviointi
Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyistä (MRL 171 §) tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista.
Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
- aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Kiinteistöllä ei ole todettuja luontoarvoja. Alueelle sijoittuu rakennetun kulttuuriympäristön suojeluun liittyvä rakennus eli pappilan päärakennus.
Voimassa olevassa asemakaavassa samalla kiinteistöllä on pappilan suojeltu rakennus (sr-1), jonka määräys on: Kulttuurihistoriallisesti ja/tai kaupunkikuvallisesti erityisen merkittävä rakennus, joka tulee säilyttää. Rakennusta koskevat muutostoimenpiteet tulee tehdä rakennuksen ominaispiirteet säilyttäen, käyttäen perinteisiä rakennusteknisiä ratkaisuja ja materiaaleja.
Lisäksi aluetta halkoo kaupunki- tai kyläkuvallisesti tärkeä alue tai alueen osa (sk).
Hakija on päivittänyt asemapiirroksen 18.2.2025, jonka mukaisesti poikkeamispäätös valmistellaan.
Palvelutalon suunnittelun lähtökohtana on ollut, että uusi rakennus sovitetaan kaupunki- ja kyläkuvallisesti tärkeälle alueen osalle. Ko. asemapiirroksen mukaisesti palvelutalon siipiosat tulevat olemaan kerrosluvultaan I, jotta uusi rakennus peittäisi mahdollisimman vähän pappilan rakennuksen näkyvyyttä. Rakennus on muutenkin suunniteltu sijoittuvan tontin matalammalle osalle, johon seurakuntatalo aikoinaan rakennettiin. Poikkeamislupahakemuksen liitteenä olleen värijulkisivukuvien mukaisesti palvelutalo tullaan rakentamaan puusta ja rakennuksen väreinä käytetään okraa, punamultaa, vaaleanruskeaa, keltamultaa ja vaalean/luonnonharmaata.
Voimassa olevassa asemakaavassa ei määrätä auto- tai polkupyöräpaikoista. Näistä ei myöskään määrätä voimassa olevassa rakennusjärjestyksessä. Hakija esittää päivitetyssä asemapiirroksessa (päivätty 18.2.2025) pysäköintijärjestelyiksi seuraavaa: Palvelutalon pysäköintipaikat toteutetaan avopaikkoina. Pysäköintipaikkoja 29 autopaikkaa + 2 liikuntaesteiselle mitoitettua autopaikkaa, yhteensä 31 autopaikkaa. Autopaikat varustettu lämmitystolpalla. Tontilla 1 kpl sähköauton latauspaikka, lämmitystolpissa latauspisteen mahdollisuus. Asemapiirroksen mukaisesti autopaikoitusalueet on erotettu istutuksin tontin rajoista sekä muusta piha-alueesta, kuten voimassa olevan asemakaavan yleismääräyksessä on määrätty. Lisäksi asemapiirroksessa esitetään palvelutalolle rakennettavaksi 28 polkupyöräpaikkaa, joista 10 katoksessa.
Voimassa olevassa asemakaavassa ei ole määrätty rakennuksen kerroslukua, jolloin poikkeamista voidaan puoltaa rakennuksen siipiosien osalta rakennettavaksi I-kerroksiseksi ja rakennuksen keskiosa II-kerroksiseksi.
Voimassa olevassa asemakaavassa ei ole myöskään määräystä aidan rakentamisesta. Voimassa olevassa rakennusjärjestyksessä määrätään aitaamisesta seuraavasti:
Aidan tulee materiaaleiltaan, korkeudeltaan ja muulta ulkoasultaan soveltua ympäristöön. Asemakaava-alueella yli 1,2 m korkea kiinteä aita edellyttää toimenpidelupaa ennen aitaamiseen ryhtymistä. Aitapiirustuksessa esitetään, että aita tulee olemaan 1430 mm korkea, kuumasinkitty ja jauhemaalattu teräsverkkoaita sekä väriltään betoninharmaa (RAL7023). Aita sisältää 1 kpl huoltoportin, 1 kpl käyntiportin sekä 2 kpl huoltoportteja (sis. käyntiportin). Päivitetyn asemapiirroksen mukaisesti aidattu alue sijoittuu Pappilantien puolelle. Aidan voidaan katsoa soveltuvan rakennuksen yhteyteen rakennettavaksi, jolloin oleskelualueesta saadaan turvallinen ja näin ollen poikkeamista voidaan puoltaa.
Kaupunkisuunnittelija on keskustellut Laitilan kaupungin kulttuuripäällikön kanssa alueella olevasta veteraanikivestä. Kaupunki tulee siirtämään muistomerkin pois tältä alueelta.
Hanke on erityisen tärkeä Laitilan kaupungin elinvoiman edistämiseksi ja säilyttämiseksi. Tehostetun palveluasumisen yksikkö korvaa nykyisen Kaukolan kodin vanhainkodin. Hanke on näin ollen tärkeä säilyttämään asukkaiden kannalta erityisen merkittävä palvelukokonaisuus Laitilassa.
Vanhusten palvelusasumisen siirtyminen Kaukolasta lähemmäs kaupungin keskustaa on omiaan parantamaan keskustan elinvoimaisuutta. Kaupungin keskusta on taistellut muiden kaupunkien tavoin keskustan hiipuvan kaupallisen elinvoiman kanssa. Hanke lisää toteutuessaan keskusta-alueelle sijoittuvien työpaikkojen määrää, asukasmäärää sekä siellä asioivien ihmisten määrää, joten sillä on merkittävä vaikutus keskustan elinvoimaan.
Tehostetun palveluasumisen yksikkö on Laitilan mittakaavassa merkittävä työllistäjä. Uuden yksikön sijoittuessa Laitilaan ja korvatessa vanhan käytöstä poistuvan yksikön, turvaa sijoittuminen huomattavan määrän kaupungin työllisyydelle tärkeitä työpaikkoja.
Niin ikään palveluasumisen yksikön sijoittuminen Laitilaan ylläpitää kaupungin monipuolista palveluntarjontaa ja mahdollistaa kaikenikäisten asumisen kaupungissa. Yksikkö on korvaamattoman tärkeä osa Laitilan kaupungin alueella tarjottavien vanhuspalveluiden kokonaisuutta.
Asemakaavan ajantasaisuuden arviointi
Asemakaavoja laaditaan kaupungin kehityksen mukaan. Ko. alueella voimassa oleva asemakaava on vuodelta 2008. Asemakaava sallii rakennettavaksi kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialueelle 1880 k-m2 rakennuksen. Tontille rakennettiin vuonna 1972 seurakuntatalo, joka poikkesi pappilan rakennuksen arkkitehtuurista suuresti ollessa mm. tasakattoinen ja tumma tiiliverhoiltu rakennus.
Alueelle tullaan laatimaan asemakaavan muutos. Kaavamuutos on ollut vireillä jo vuodesta 2022. Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä valmisteluvaiheen kuuleminen käsitellään kaupunginhallituksen kokouksessa 24.2.2025.
Voimassa oleva asemakaava mahdollistaa siis jo suunnittelualueelle rakentamista, jota poikkeamisella ja tulevalla asemakaavamuutoksella kohdennetaan palvelutalon hankesuunnitelma sekä paremmin alueen ominaisuudet huomioivaksi.
Poikkeamislupaa, kaavamuutoksen luonnosvaihetta sekä hankkeen suunnittelua on viety eteenpäin samaan aikaan, jolloin kaupunki ei näe estettä poikkeamisluvan myöntämiselle. Kaavamuutoksen luonnosvaiheessa on otettu huomioon uuden rakennuksen ja pappilan päärakennuksen yhteensovittaminen, kuten myös tässä poikkeamisluvan valmistelussa.
Sovelletut säännökset
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 §, 171 §
Laitilan kaupungin hallintosääntö 28 § kaupunginhallituksen ratkaisuvalta kohta 21