Kaupunginhallitus, kokous 2.9.2024

§ 179 Varsinais-Suomen hyvinvointialueen ehdotus määräaikaisista vuokrasopimuksista vuodelle 2025

LAIDno-2023-135

Aikaisempi käsittely

Kaupunginhallitus, 13.2.2023

Valmistelija

Mika Raula, tekninen johtaja, mika.raula@laitila.fi

Perustelut

Laitilan kaupunki ja Varsinais-Suomen hyvinvointialue kävivät syksyn ja vielä alkuvuoden aikana vuokrasopimusneuvottelut hyvinvointialueelle vuokralle siirtyvien kaupungin kiinteistöjen vuokramäärien suuruudesta sekä vuokrauksen ehdoista ja vastuunjaosta.

Vuokrien määräytyminen

Kiinteistöjen vuokrat ovat määräytyneet laskennallisesta ylläpitovuokrasta sekä pääomalle maksettavasta korosta muodostuvasta vuokrasta. Pääomalle maksettava korko määräytyy rakennuksen laskennallisen teknisen arvon perusteella ja on suuruudeltaan 6 %. Trellum Oy on jo aiemmin määrittänyt kaupungin toimeksiantona rakennusten arvot ja edelleen sisäisten vuokrien perustan.  Tämä laskentamalli on usean vuoden ajan toiminut kaupungin sisäisten vuokrien lähtöaineistona ja tässä yhteydessä se on pohjana vuokrille.

Vuokra-aika, sopimusten tarkistaminen sekä vastuunjako

Vuokra-aika on alkanut 1.1.2023 ja päättyy 31.12.2025, ellei vuokralainen ole sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta ja sitä koskevasta lainsäädännöstä annetun lain (616/2021) 22 §:n 2 momentin mukaisesti ilmoittanut vuokranantajalle pidentävänsä vuokra-aikaa vuodella, jolloin vuokrasopimus päättyy 31.12.2026. Osapuolet ovat sopineet sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen ja sitä koskevasta lainsäädännöstä annetun lain 22 §:n 1 ja 2 momenttien mukaisesta vuokra-ajasta poikkeavasta vuokra-ajasta. Osapuolten oikeus poiketa edellä mainitusta vuokra-ajasta perustuu lain 22 §:n 4 momenttiin.

Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin (1951:10=100). Vuokra tarkistetaan kalenterivuosittain vuoden alusta elinkustannusindeksin muutosta vastaavasti. Vuotuinen muutos lasketaan elinkustannusindeksin vuokran tarkistamista edeltävän vuoden lokakuun ja sitä edeltävän vuoden lokakuun pistelukujen mukaan. Ensimmäinen vuokran tarkistusvuosi on vuosi 2024. Kiinteistön vuokrasopimus sisältää maanvuokran ja oikeuden kiinteistön parkkipaikkojen käyttöön nykyisen käytön laajuisesti. Vuokranantajalla on oikeus laskuttaa käyttäjää sähköpaikkojen energiasta.

Vuokrakauden alussa on huomioitava, että hyvinvointialueella ei ole mahdollista kohteiden runsaan lukumäärän vuoksi toteuttaa vuokrakauden alussa kunto-, turvallisuus- tai käyttötarkoituksen soveltuvuustarkastuksia tai tarkastelua sen osalta, että vuokrasopimuksessa eritellyt tilat vastaavat laajuudeltaan käytössä olevia tiloja. Hyvinvointialueella on oikeus avata vuokrasopimus 12 kk sisällä sopimuksen allekirjoitushetkestä uuden vuokran määrittämistä varten, mikäli kiinteistössä on merkittäviä puutteita em. kunto- tai turvallisuusasioissa, tai vuokrattavien tilojen laajuus ei vastaa käytössä olevia tiloja, tai keskeyttää vuokran maksu rakennuksen tai tilan käyttöä estävissä tapauksissa.

Hyvinvointialueen mahdollisesti tarvitsemista muutostöistä kiinteistöön sovitaan aina erikseen. Sopimuksessa noudatetaan liitteenä olevaa vastuunjakotaulukkoa, jossa on myös määritykset mahdollisesti sovittujen lisäpalveluiden hankinnasta. Kiinteistöjen ylläpidosta ja huollosta sovitaan vastuunjakotaulukon määrittämällä tavalla, ellei asiasta ole erikseen kirjallisesti muuta sovittu. Vuokranantaja antaa suostumuksen siihen, että Vuokralainen alivuokraa vuokrakohteeseen kuuluvat keittiötilat Kaarea Oy:lle.

Vuokrasopimukset tulevat voimaan Vuokralaisen ja Vuokranantajan edustajien allekirjoitettua sopimukset. Laitilan kaupungin osalta lopullinen päätösvalta on sopimusasioissa kaupunginhallituksella.

Ehdotus

Esittelijä

Lauri Kattelus, kaupunginjohtaja, lauri.kattelus@laitila.fi

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä liitteinä olevat vuokrasopimukset Varsinais-Suomen Hyvinvointialueen kanssa.
 

Päätös

Esitys hyväksyttiin.

Merkittiin pöytäkirjaan, että asiantuntijana läsnä asian käsittelyn ajan oli tekninen johtaja Mika Raula.

Valmistelija

  • Heli Kiertokari-Laitinen, hallintojohtaja, heli.kiertokari@laitila.fi

Perustelut

Varsinais-Suomen hyvinvointialueen (Varhan) toiminta käynnistyi 1.1.2023. Kaupunginhallitus päätti 13.2.2023 vuokrata Varhan käyttöön 19 toimitilakohdetta. Vuokrauksen kokonaislaajuus on 9.157 htm2 ja tiloista perittävä kokonaisvuokra oli sopimuksen solmimishetkellä noin 161.926,90 €/kk (alv 0%).

 Vuokrasopimuksen solmiminen perustui sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanolakiin. Laki edellyttää, että vuokrasopimuksen tulee olla voimassa ainakin 31.12.2025 asti. Hyvinvointialueella on oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa yhdellä vuodella.

 Kuntien ja hyvinvointialueiden välisten vuokrien määräytymisestä on annettu erillinen valtioneuvoston asetus. Asetuksen mukainen vuokra on kokonaisvuokra, joka koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta. Pääomavuokra lasketaan kuuden prosentin tuottovaatimuksena rakennuksen teknisestä arvosta. Ylläpitovuokraan sisältyvät ylläpitokustannukset ovat hallinto-, käyttö-, kunnossapito-, huolto-, ulkoalueiden hoito-, lämmitys-, sähkö-, vesi- ja jätehuoltokustannukset. Ylläpitokustannusten laskennassa tulee käyttää asetuksen liitteen mukaisia rakennustyyppikohtaisia ylläpitohintoja. Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. 

Lainsäädäntö edellyttää, että kuntien tulee yhtiöittää sellaiset tilat, joita se vuokraa hyvinvointialueelle 31.12.2025 päättyvän siirtymäkauden jälkeen.​​​​​

Varsinais-Suomen hyvinvointialue on toimittanut Laitilan kaupungille kirjeen, joka on päivätty 25.6.2024. Kirjeessä Varha ilmaisee näkemyksenään, että pääomavuokran 6 % tuottovaatimus johtaa Varhan näkökulmasta kalliisiin pääomavuokriin ilman, että kunnat ovat investoineet tiloihin tai kunnille on syntynyt muutoksen yhteydessä uutta investointivelvoitetta tiloihin. Varha ehdottaa alueen kunnille, että asetuksen mukaisesti määritellyt vuokrasopimukset korvataan uusilla, vain vuoden 2025 voimassa olevilla määräaikaisilla sopimuksilla. Määräaikaisissa vuokrasopimuksissa pääomavuokran tuottoprosentin taso ehdotetaan laskettavan 6 prosentista 3 prosenttiin. Kirjeessä Varha ilmoittaa, että se ei lähtökohtaisesti tule käyttämään asetuksen mukaista optiovuotta vuodelle 2026. Varha haluaa neuvotella käyttöön jäävistä tiloista jatkovuokrasopimukset uusilla pääomavuokran määräytymisperusteilla.                                                                        

Kaupungin ja Varhan välinen vuokrahinnoittelumalli perustuu asetukseen ja on siten yhteneväinen sekä valtakunnallisesti että Varhan vuokranantajina toimivien Varsinais-Suomen kuntien kesken.

Kaupungin tahtotilana on periä Varhalta markkinaehtoista vuokraa, kuten kaupunki toimii muidenkin ulkoisten vuokralaistensa tapauksessa. Kaupunki vuokraa Varhalle käyttötarkoitukseltaan moninaisia tilatyyppejä, joiden tuottovaatimusten osalta ei ole julkista vertailuaineistoa. Asetuksen mukainen 6 % tuottovaatimus on tasoltaan oikean suuntainen. Varhan esitys 3 % tuottovaatimuksesta perustuu puhtaasti Varhan toimitilakulujen sopeuttamistarpeeseen, eikä sille ole löydettävissä perusteita markkinainformaatiosta. Kaupungin tulee pitää kiinni asetuksen mukaisesta vuokran määräytymisestä sekä markkinaehtoisen vuokrahinnoittelun periaatteestaan ja torjua Varhan ehdotus pääomavuokran alentamisesta. 

Ehdotus

Esittelijä

  • Heli Kiertokari-Laitinen, hallintojohtaja, heli.kiertokari@laitila.fi

​Kaupunginhallitus toteaa, että Varhan ja Laitilan kaupungin välisten vuokrasopimusten pääomavuokran tuottoprosentti on määritelty asetuksen mukaisesti ja on tulkittavissa markkinaehtoiseksi. Kaupunginhallitus päättää, että Varhan ehdotukseen pääomavuokran alentamisesta vuoden 2025 osalta ei suostuta. 

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin.

Tiedoksi

Varsinais-Suomen hyvinvointialue (antti.parpo@varha.fi)

Liitteet

Kuntakirje_Varsinais-Suomen hyvinvointialueen vuokrasopimusten jatkaminen_25062024.pdf (pdf, 40 kt)

Muutoksenhaku

Päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen Laitilan kaupunginhallitukselle, osoite Keskuskatu 30, PL 25 23801 Laitila.

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnanjäsen. Oikaisuvaatimuksesta on käytävä ilmi vaatimus perusteineen ja se on tekijän allekirjoitettava.

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.
 
Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä, kolmen päivän kuluttua sähköpostin lähettämisestä tai saantitodistuksen osoittamana aikana tai erilliseen tiedoksisaantitodistukseen merkittynä aikana.
 
Kaavan tai rakennusjärjestyksen hyväksymistä koskevasta päätöksestä kunnan jäsenen ja muiden katsotaan saaneen tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.
 
Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.