Perustelut
Rakennuspaikka ja sijainti
Hanke sijoittuu kokonaispinta-alaltaan noin 257 hehtaarin suuruiselle kiinteistölle 400-419-10-238 (Anttila), osoitteessa Urheilutie 11. Laitilan kaupunki omistaa kiinteistön.
Lähtötiedot
Maakuntakaava
Hanke sijoittuu voimassa olevassa Varsinais-Suomen maakuntakaavayhdistelmässä Keskustatoimintojen alueelle. Merkinnällä osoitetaan valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävät keskustahakuisten palvelu-, hallinto- ja muiden sekoittuneiden toimintojen alueet sekä niihin liittyvät liikennealueet ja puistot. Sisältää myös keskusta-asumisen.
Lisäksi hanke sijoittuu Taajamatoimintojen kehittämisen kohdealueelle. Merkinnällä osoitetaan valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävä, ensisijaisesti kehitettävä, seudullista palveluverkkoa vahvistava alue.
Yleiskaava
Hanke sijoittuu voimassa olevassa Keskustan ja sen ympäristön osayleiskaavassa:
- Julkisten palvelujen ja hallinnon alue (PY). Alue varataan pääasiassa kunnan, valtion ja muiden julkisten yhteisöjen toimintoja varten. Alueelle saa sijoittaa vähäisessä määrin myös muita työpaikkatoimintoja ja asumista.
- Liikennemelualue 55 dB(A).
Alueella on voimassa Keskustan asemakaava ja asemakaavan muutos, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 14.6.2004 (§ 37).
Voimassa olevassa asemakaavassa kiinteistöä koskevat seuraavat kaavamääräykset:
YO Opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueelle.
Lisäksi tonttia koskevat seuraavat kaavamääräykset:
IV Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun.
e=0.50 Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin/rakennuspaikan pinta-alaan.
p Pysäköimispaikka.
sr Suojeltava rakennus. Rakennusta ei saa purkaa eikä sen ulkoasua muuttaa ilman pakottavaa syytä. Suojelumääräys perustuu maankäyttö- ja rakennuslain 139 §:n 1 momenttiin.
lma Liikennemelulle altis alue, jota ei saa käyttää oleskelualueena. Alue tulee pääosin istuttaa.
33dBA Merkintä osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleisten rakennuksen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 33 dBA.
Lisäksi tonttia koskee seuraava yleismääräys:
- Rakennusten julkisivumateriaalina ei saa käyttää peltiä.
Rakennustoimenpide
Varppeen yläkoulun julkisivusaneeraus.
Rakentamisrajoitus
Hanke edellyttää RakL 57 §:n mukaista poikkeamista rakennuksen rakennussuojeluun liittyvästä asemakaavamääräyksestä (AKL 57 § 1 ja 2 mom.).
Hakijan selostus poikkeuksista ja perustelut
Rakennus on kaavassa suojeltu. Yläkoulu ja liikuntasalin julkisivut saneerataan sisäilmaongelmien vuoksi. Julkisivun ulommainen tiilikuori ja eristekerros poistetaan ja tilalle tulee lisäeristys ja kevyt levykasettiseinä, joka rapataan vastaavaksi huomioiden ikkunoiden detaljit. Ulko-ovet 1. kerroksessa uusitaan vastaaviksi, kaiteet uusitaan täyttämään uudet rakennusmääräykset, katokset uusitaan vastaaviksi, julkisivun tiilipinnoite uusitaan vastaavaksi.
Rakennuksessa on todettu sisäilmaongelmia, jotka johtuvat ulkoseinän villaeristeen kosteusvaurioista. Sisäpuolisia korjaustoimia on toteutettu, ne eivät ole olleet tarpeeksi tehokkaat poistamaan sisäilmaongelmia kohteessa. Julkisivun saneerauksessa tarkoituksena saattaa kiinteistön käyttö turvalliseksi ja samalla vahvistaa ulkoseinän lämmöneristävyyttä, sekä pidentää kiinteistön käyttöikää.
Naapureiden kuuleminen
Kuulemisesta säädetään RakL 64 §:ssä ja maankäyttö- ja rakennusasetuksessa (MRA) 86 §:ssä. Ennen asian ratkaisemista on naapureille ja muille, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa, varattava tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen.
Naapurit (4 kpl) on kuultu kaupungin toimesta. Määräaikaan mennessä ei saapunut muistutuksia hankkeesta. Naapurin kuulemissaatteessa on ilmoitettu, että mikäli muistutusta ei määräpäivään mennessä kaupungille saavu, katsotaan, ettei naapurilla ole ko. hakemuksen johdosta muistuttamista.
Lausunnot
Kaupunki on pyytänyt lausunnot seuraavilta viranomaisilta:
- Varsinais-Suomen ELY-keskus
- Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo
Seuraavana on lyhennelmät lausunnoista sekä valmistelijan laatimat vastineet niihin:
Varsinais-Suomen ELY-keskus
Voimassa olevaan asemakaavaan nähden julkisivusaneeraus kohdistuu asemakaavassa suojeltuun rakennukseen. ELY-keskus ei anna hakemuksesta lausuntoa, mutta toteaa kommenttina seuraavan. ELY-keskus katsoo, että poikkeaminen kaavamääräyksestä on mahdollinen. Tarkemmassa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota muutosten sovittamiseen kohteen ominaisluonteeseen soveltuviksi.
Alueellista vastuumuseota on tarpeen kuulla myös rakentamisluvan käsittelyn yhteydessä.
Valmistelijan vastine: ELY-keskuksen kommentti merkitään tiedoksi. Alueellista vastuumuseota tulee kuulla vielä rakentamisluvan käsittelyn yhteydessä.
Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo
Suunnitelmissa ehdotetaan muutoksia päätyräystäiden rakenteeseen, mutta aineistossa ei esitetä perusteluja muutoksille. Päätyräystäät ovat rakennukseen kuuluva arkkitehtoninen yksityiskohta, joka tulisi säilyttää.
Rakennuksen pääovien väriä ei tule muuttaa valkoiseksi nykyisestä tummasta sävystä. Ulkoseinärakenteen muutosten myötä ikkunoiden syvyysasema ei saa muuttua.
Aineistossa mainitaan uudet valaisimet, mutta niistä ei ole tarkempia tietoja. Museo ohjeistaa valitsemaan valaisimet rakennuksen aikakauden mukaisiksi.
Hakijan vastine: Päätyräystäät tullaan toteuttamaan rakennuksen ominaispiirteet säilyttäen. Pääovien väri muutetaan tumman sävyiseksi. Rakennuksen aikakauden mukaisia valaisimia selvitetään sähkösuunnittelijan kanssa.
Valmistelijan vastine: Alueellisen vastuumuseon lausuntoa tulee noudattaa rakennuksen julkisivusaneerauksen jatkosuunnittelussa. Alueellista vastuumuseota tulee kuulla vielä rakentamisluvan käsittelyn yhteydessä.
Päätöksen perustelut ja hankkeen soveltuvuuden arviointi
Rakentamislain 57 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Edellä säädetty ei kuitenkaan koske kelpoisuusvaatimuksia, tonttijakoa, maisematyöluvan tarvetta ja edellytyksiä eikä 46 §:n 1 momentin 2 kohdassa säädettyjä asemakaavan laatimista koskevia sijoittamisen edellytyksiä suunnittelutarvealueella. Poikkeamisluvan voi myöntää muista sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella.
Edellä 1 momentissa tarkoitettua lupaa ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
- aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
- vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;
- johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Hankkeelle on perusteltu syy ja se täyttää poikkeamisen edellytykset. Poikkeaminen rakennuksen suojelumääräyksestä on tällöin mahdollinen. Jatkosuunnittelussa tulee noudattaa ELY-keskuksen kommenttia ja alueellisen vastuumuseon lausuntoa, jotta rakennuksen suojeluarvoja ei heikennetä.
Sovelletut oikeusohjeet
Rakentamislaki 57 §, Alueidenkäyttölaki 57 § 1 ja 2 mom.
Laitilan kaupungin hallintosääntö 28 § kaupunginhallituksen ratkaisuvalta kohta 21 (hallintosääntö 1.1.2025 alkaen)
Ehdotus
Esittelijä
-
Lauri Kattelus, kaupunginjohtaja, lauri.kattelus@laitila.fi
Kaupunginhallitus päättää myöntää poikkeamisluvan edellä esitetyin perustein, koska hankkeen voidaan katsoa täyttävän rakentamislain 57 §:ssä säädetyt poikkeamisen edellytykset ja poikkeamiselle on erityisiä syitä.
Hakijan on hyödynnettävä poikkeamislupa kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta. Poikkeamislupaa vastaavaa rakentamislupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa, muutoin poikkeamispäätös raukeaa.
Hakijalta peritään poikkeamislupapäätöksestä Laitilan kaupunginhallituksen hyväksymän (18.11.2024 § 256) taksan mukainen maksu (600 euroa) ja naapurin kuulemisesta 60 €/naapuri.